휴머로이드

• 최수길(지메) - 회사에 다니면서 공인중개사를 준비해 2년 만에 시험에 합격했다. 그리고 바로 부동산 경매에 뛰어들어 여러 개의 물건을 낙찰받았다. 그러다 보니 자금은 자꾸 줄었는데, 경매하고 싶은 마음은 더 절실해져서 진행 중인 물건을 분석하기 시작했다. 그 글들이 모여서 현재는 800여 개에 달한다. 그리고 그 경험을 통해 얻은 경매 노하우를 공유하고 싶어 책을 썼다.
• 도서 소개 - 이미 지나간 물건을 짜 맞추듯 분석하는 것은 재미없다. 나름대로 분석하고 결과를 지켜보면서 경매를 즐길 뿐이다. 그리고 지금도 진행 중인 물건을 계속 분석해서 올리고 있으므로 카페에 방문해서 필자와 함께 경매를 취미처럼 즐겨보자.

• 우리가 흔히 알고 있는 34평형 아파트는 분양면적으로 전용면적이 아니다. 전용면적은 25.7(약85m2)이다. 전용면적을 알면 부동산의 가치와 임료를 계산해볼 수 있다. 1평은 약 3.3m2다. 한 변의 길이가 약 1.82m 인 정사각형이 된다. 필자가 가로, 세로로 누웠을때 비슷한 면적이 나온다. 이렇게 스스로 몇 번 누울 수 있는지 눈대중으로 보면 전용면적이 얼마나 되는지 알 수 있다. 평수는 곧 돈이다. 답사를 다닐 때 놓치지 말고 평수를 파악하는 연습을 해보자. 

• 지도를 볼 때는 여러 가지 방식으로 살펴보는 것을 습관화해야 한다. 포털에서 볼 수 있는 항공뷰를 보자마자 소리를 지를 수 밖에 없었다. 행당 물건에서 겨우 40m 앞에 송전탑이 있을 줄은 상상도 하지 못했다. 답사를 갔었다고 하더라도 잘 보이지 않았을 위치였다. 이 물건을 계기로 항상 물건을 볼 때는 항공뷰를 빠뜨리지 않고 살펴보는 습관을 가지게 됐다. 

• 다세대주택은 아파트와 많이 다르다. 개인이 건축하는 경우가 많아서 건축 도면과 다른 경우도 있어 직사각형이 아닌 방도 화장실이 너무 길어 불편한 경우도 있다. 필히 내부를 봐야 한다. 일조량이 부족한 집이 있다. 관리사무소가 없다. 시세 파악이 정말 까다롭고 국토교통부 실거래가가 거짓인 경우가 많다. 부실공사 경우 5년만 지나도 맨 위층에는 누수가 일어난다. 필로티구조 5층은 누수 체크가 필수이고, 4층까지도 누수가 되는 경우가 있으니 집중적으로 체크해봐야 한다. 

• 보통 잔금을 내는 날 이사하면서 전입신고를 하게 되는데, 같은 날 근저당이 설정이 된다면 세입자는 대항력을 상실한다. 전입신고의 효력은 익일 0시에 발휘되기 때문이다. 이런 경우 법적으로 보호받을 방법이 없다. 그러니 이사 예정일 하루 전에 미리 전입신고를 하는 기지를 발휘해보자. 

• 저는 2차 대금미납을 한 사람입니다. 더이상의 선의의 피해를 막기 위해 제보합니다. 저도 채권은행에서 처음엔 가족처럼 이야기해서 확신을 가지고 입찰했다가 뭔가 이상해서 낙찰 후 찾아가니 오리발을 내미네요. 전차 대금미납과 제 것(재경매) 보증금 포함 8,000만 원이 날라간 돈입니다. 유치권 3,000만 원은 거짓말이고, 임차인이 신고한 유익비(390만 원)는 사실입니다. 입찰하시는 분들은 인수금액(선순위 2억3,000만 원 + 유치권 비용)을 감안해 입찰하시기 바랍니다. - 서류만 봐도 진정한 세입자일 가능성이 높았지만 이를 간과한 입찰자는 보증금을 몰수 당한 것이다. 경매할 때는 채권은행도 믿어서는 안 된다. 모든 것을 조심하자. 

• 몰수당했다고 생각했던 보증금이 돌아오기도 하고, 무잉여나 대위변제로 경매의 흐름이 바뀌기도 한다. 위기를 맞은 세입자는 방어입찰로 손실을 최소화하기도 한다. 이렇게 다양한 사연들이 있는데, 이런 내용을 얼마나 많이 아느냐에 따라서 물건에 접근하는 방법이 조금씩 바뀌게 될 것이다. 그리고 정확한 배당을 알아야 인수사항이 얼마인지 정확히 파악할 수도 있다. 

• 중요한 것은 전입신고(임차인), 전세권, 근저당의 순서다. 누가 더 빠르고 느린가에 따라서 돈을 보존할 수도 있고, 손해볼 수도 있다. 전입신고의 효력은 익일 0시에 발휘되므로 이 물건에서 임차인의 권리가 가장 느린 순서다. 게다가 등기부등본의 접수번호를 보면 전세권이 근저당보다 빠르다. 그러므로 전세권이 1순위고 근저당이 2순위, 전입신고의 임차인이 마지막 순위가 된다. 현재 경매를 넘긴 채권자는 이 씨로, 전입자이면서 전세권자다. 그렇다면 이 씨는 임차인으로 권리신고를 한 걸까, 아니면 전세권으로 권리신고를 한 걸까. 전자와 후자에 따라서 그 결과는 판이하게 달라진다. 그러므로 정확히 파악해야 하는데, 이 물건의 경우에는 임의경매다. 전세권에 기한 경매라면 임의경매이고, 전입신고한 세입자가 판결문을 받아서 넘긴 경매는 강제경매다. 이 물건은 임의경매이므로 전세권에 기한 경매다. 확인해본 결과, 전세권이 말소기준권리가 되는 세 가지 조건 모두 만족하기 때문에 전세권이 말소기준권리가 된다. 그러므로 이 물건이 낙찰돼 등기부등본을 말소시킬 때 전세권부터 그 이하의 권리들은 모두 소멸된다. 결국 전세금인 5,000만 원 이하에 낙찰이 된다고 하더라도 인수사항은 발생하지 않는 물건이 된다. 만약 판결문을 받아서 경매로 넘긴 것이라면 강제경매가 됐을 것이다. 이런 경우 말소기준권리가 근저당이 돼서 전세권은 인수사항이 될 수도 있었다. 이렇게 강제경매인 경우와 임의경매인 경우가 매우 크게 차이 나니 확실히 구별할 줄 알아야 한다.

• 이 물건의 임차인 주 씨는 최선순위 설정일자인 근저당보다 전입이 늦기 때문에 대항력 없는 세입자다. 그리고 등기부등본을 보면 주 씨는 전세권자이기도 하다. 전세권과 같은 날 근저당이 들어왔지만 전세권이 순위가 더 높다. 이런 상태에서 주 씨가 배당요구를 했을 때 과연 전세권자로서 배당요구인지 임차인으로서 배당요구인지 정확히 파악해야 한다. 두 가지가 전혀 다른 권리면서 순위도 다르기 때문에 어떤 권리로 배당요구했는지에 따라서 그 결과는 매우 크게 차이날 것이다. 

• 예외는 있다, 후순위 권리인수 - 우리가 알고 있던 상식에 반하는 예외란 건 어디서나 존재한다. 일반적으로 말소기준권리라고 하면 그 이후의 모든 권리는 소멸되는 게 원칙이다. 전세권과 임차인의 동일인이고 전세권 날짜와 전입일자 사이에 다른 권리가 없다면 아무리 전세권이 말소기준권리가 된다고 하더라도 대항력 있는 세입자이므로 조심해야 한다. 

• 무서운 대지권미등기, 최저매각가격에 주목하라 - 대지권 유무를 입찰자가 직접 조사해봐야 한다. 자료로는 파악하기가 어려운 것 중 하나가 대지권미등기다. 감정가에 대지권 금액이 포함돼 있다 는 사실과 대지권 유무를 알 수 없다 는 사실은 현실과는 엄연히 다르니, 반드시 입찰 전에 대지권 유무를 조사해야만 한다. 경매는 정말 알 수 없다. 매각물건명세서의 대지권 유무는 알 수 없음 이란 말로 모든 책임을 낙찰자에게 미루는 것이 경매 시스템인 것이다. 그러므로 처음부터 꼼꼼하게 확인한 후에 문제가 될 만한 상황이 완전히 제거되지 않는다면, 입찰하지 않는 게 정답일 것이다. 

1. 저자 및 도서소개
안신영 - 누구보다 꼼꼼하게 부동산을 파악하고, 발품으로 얻은 현장 경험을 중요하게 생각하는 저자는 이론이 아닌 실전으로 체득한 노하우와 부동산 시장의 흐름을 읽는 통찰력을 이 책에 자세하게 공개한다.
도서소개 - 4000만 원으로 시작한 경매 재테크로 월세 부자가 된, 안개 속을 걷는 상황에서도 알짜 부동산을 찾아 투자해온, 평범하지만 결코 평범하지 않은 아줌마의 인생 반전 이야기.

2. 내용 및 줄거리
서점에서 '월급쟁이를 위한 부동산 경매'라는 책을 보게 되었다. 
방이 1개나 2개인 빌라는 가족 단위로 거주하기에는 좁아서 나중에 팔 때 수요자를 찾기가 어려울 수 있다. 전용면적이 50m2(15평) 전후가 되는 빌라에 투자하는 것이 좋다.
일반적으로 아파트는 KB시세를 기준으로 대출을 해주는데 빌라는 감정평가금액을 기준으로 대출금액이 정해지다.
빌라는 주택마다 개별성이 강하다. 서비스 면적을 알고 싶으면 해당구청에 평면도(건축물 현황도)를 떼어보세요.
경락잔금대출은 감정가의 70%나 낙찰가의 80% 중 더 적은 금액이 나오지만, 일반 매매일 때는 매매가격의 60~65%정도만 대출이 된다.
명도 완료를 하고 나면 대출을 해준 은행에서는 전입세대 열람을 해서 아무도 전입하지 않았다는 것을 확인한다.
새로 공급되는 아파트는 30평형대의 비중이 높아서 만약 매입하게 된다면 20평형대를 사는 게 나을 것 같았다.
나는 일반적으로 준공 연식 5년 미만, 준공 연식 5~10년 사이, 준공 연식 10~20년 사이, 준공 연식 20년 이상으로 나누어 수리의 단계를 예측한다. 전체 수리를 할 때는 중개사를 통해 인테리어 잘 하는 곳을 3군데 이상 소개받아서 동일한 조건으로 견적을 내고 자신과 잘 맞을 것 같은 업체를 선정하면 된다.
공격적으로 입찰하면서도 소액 투자 기준은 지키려고 500만 원 미만으로 투자 가능한 물건을 골라서 입찰했고 11월과 12월 초까지 3건의 빌라를 낙찰받았다.
앞으로의 부동산 투자는 어떻게 해야 할까? 지역마다 시세 그래프의 모양이 다르고 예정된 공급물량이 다르다. 저점을 찍고 반등하기 바로 전에 해당하는 지역을 찾아 경매로 접근하면 충분히 수익을 얻을 수 있다.
한 달에 지역 한 군데 알아가기. 매달 방문했던 지역 중에서 괜찮다고 판단되는 곳을 골라 분기별로 1채씩 총 4채의 주택을 매입한다.
시간과 투자금액 등 나의 여건을 고려하니 수도권의 빌라에 투자하는 게 적격이라는 결론이 났다. 결국 나는 다음과 같은 기준을 수첩에 적어두고 흔들리지 않으려고 노력했다.
내게 맞는 임장 범위 - 임대 목적. 1.거리: 차량으로 1시간 내외 이동 가능한 거리 2.감정가격: 1억 4000만 원 미만 3.보증금: 2000만 원 정도 4.경매 물건 많이 나오는 지역
등기부등본이 1개이면 아파트나 다세대.오피스텔.주상복합.분양상가.연립주택에 살고 있는 것이며, 2개이면 단독주택이나 다가구주택.상가에 살고 있는 경우이다.
말소기준권리를 찾아라! 저압개담전: 저혈압에 걸린 개가 담에 걸려 전사했다. 배.신.한 전세권
백 번 고민하고, 열 번 책을 읽는다고 해도, 한 번 경험하는 것으로 배우는 것이 훨씬 많다. 경제적 자유를 위해 부동산 재테크를 하기로 마음먹었다면, 직접 발로 뛸 준비를 하자. 두려움은 잠시 접고 몸을 움직이면 우리가 원하는 내일은 그리 멀지 않은 곳에 있을 것이다.

3.나에게 어떤 점이 유용한가?
 부동산 경매 왕초보인 나에게 경험자가 알려주는 상세한 기본지식들은 정말이지 경매를 알아가는데 너무나 큰 길잡이가 되어준다.

4.이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
 나도 할 수 있다! 라는 자신감을 불어넣어준다. 평범한 아줌마가 하나하나 헤쳐나가며 배우며 뛰면서 경매로 수익을 이루어내는 모습들을 보며 나 또한 그리하겠다는 다짐이 든다.

5.연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?
 싼 집 사야 부자된다 - 김양섭