휴머로이드

1. 저자 및 도서소개
김기원(리치톡톡) - 전문적인 컨설팅을 제공하고 싶은 마음과 재테크에 대한 개인적인 관심에서 부동산 공부를 시작했다. 그러나 공부를 하면 할수록 자신을 포함해 많은 사람이 감(感)과 카더라에 의지해 투자를 결정하는 현실에 답답함을 느꼈다. 결국 객관적인 지표로 시장에 대응하기 위해 직접 데이터를 분석하기로 했다. 수학과 컴퓨터공학을 전공한 실력을 발휘해 부동산 빅데이터 분석 시스템인 리치고(RichGo)를 개발했다.
도서소개 - 전국 930만 아파트 빅데이터에서 찾아낸 가장 과학적인 투자 전략


2. 내용 및 줄거리
부동산 공부를 하면서 확실히 깨달은 점이 하나 있습니다. 제대로 공부한다면 부동산 투자가 평범한 사람들에게 가장 성공 가능성이 높은 재테크 수단이라는 것 말입니다. 우리 주변의 부자들 중 상당수가 부동산 투자 고수라는 것이 이를 증명해 줍니다. 부자들 대부분이 부동산 자산 비중이 높고 실제로 부동산을 통해 자산 증식을 해왔던 것이지요. 

나는 그보다 1년 전인 2016년 5월쯤에 속초가 뜰 것을 예견할 수 있었다. 거래량 데이터를 보고 속초가 뜰 것을 알아차렸다. 

월간 KB주택가격동향 시계열 자료에는 총 68개의 엑셀 시트가 있다. 나도 이 자료를 다 보지는 않는다. 이 중 핵심 자료 몇 개만 봐도 충분하다. 내가 주로 보는 대분류는 주택가격지수, 주택가격대비소득비율, 주택구입능력지수, 주택구입잠재력지수, 오피스텔통계, 시장동향 등이다. 

투자는 내 통제력과 영향력 안에 있는 것만 해야 한다. 

2016년 말에도 신한은행, 국민은행, 하나은행, 우리은행, 농협은행 등 5대 은행장은 하나같이 2017년 부동산 시장의 폭락을 경고했다. 하지만 실제 집값은 어떻게 되었나? 서울, 수도권, 부산 등을 중심으로 굉장히 많이 올랐다. 5대 은행장들의 예측과는 정반대의 결과가 나온 셈이다. 금융에 관해선 누구보다 잘 아는 은행장이, 그것도 한두 명이 아니라 다섯 명이 같은 미래를 예견했는데 쉽게 무시하고 지나갈 수 있는 사람이 얼마나 될까. 그러나 최고의 금융 전문가들조차 금리 인상과 관련해서는 잘못된 견해를 갖고 있는 경우가 많다.

미국이 금리를 올리면 한국이 할 수 없이 따라 올리고, 그러면 해외 자본이 다 빠져나가 한국의 자산 시장이 다 폭락한다는 논리 구조는 처음부터 끝까지 매우 빈약한 것이다.
현상이 복잡할 때는 항상 본질을 꿰뚫어 봐야 한다. 금리를 인상하는 이유는 본질적으로 경기가 좋아지기 때문이고, 그만큼 자신감이 있기 때문이다. 경기가 좋아지는데 주가와 부동산 시장이 어찌 폭락할 수 있겠는가. 

가파르게 상승하던 금리가 한 분기 이상 이뤄지지 않는다면 금리 인상의 끝 지점에 도달했다고 판단하면 된다. 그리고 이거은 이제 자산 시장의 호황이 끝나간다는 신호다. 이때가 되면 공격적인 투자자들도 위험 자산 정리를 본격적으로 준비해야 한다. 

금리 인하를 시작한다는 이야기는 경기가 좋지 않다는 뜻이다. 당연히 이 시기에는 부동산이나 주식 같은 투자 자산의 상황도 좋지 않다. 늦긴 했지만 가능하다면 빨리 주식과 부동산을 처분해야 한다. 
보수적인 투자자라면 이 시기에는 초우량 채권에 투자하는 것이 좋은 전략이다. 안전하면서도 7~12% 정도의 중수익이 가능하기 때문이다. 공격적인 투자자라면 차라리 달러에 투자하는 게 현명하다. 대한민국의 경제가 어려운 시기에는 결국 환율이 올랐기 때문이다. IMF 위기때도 그렇고, 서브프라임 사태 때도 원/달러 환율은 급등했다. 

금리 인하 하반기 시기는 전체 금리 사이클 중에서 기간이 가장 짧다. 보통 몇 개월에서 길어봐야 1년이 조금 넘는다. 이 시기는 최악의 비관이 세상을 지배한다. 말 그대로 사람들이 못 팔아서 안달이 나는 시기이기 때문에 정말 현명한 투자자라면 이 시기에 적극적으로 투자한다. 워런 버핏이 2008년 말 ~ 2009년 초에 그랬던 것처럼 말이다. 

주택버블 인덱스가 70%를 넘어서면 위험신호로 받아들이고 리스크 관리에 들어가야 한다고 생각한다. 

2017년 대출위험 인덱스는 82%다. 사상 최대의 대출 규모라고 하지만 대출의 위험도는 양호한 편임을 알 수 있다. 다만 지수가 계속 안정적으로 관리될 거라고는 확신할 수 없다. 언젠가 대출위험 인덱스가 다시 130%를 넘는 시점이 올 수도 있다. 바로 그때가 개인과 기업 모두 부채를 줄이고 리스크 관리에 들어가야 하는 시점이다. 

신용경색 인덱스 지수가 150을 넘으면 곧 심각한 위험이 들이닥친다고 이해하면 된다. 지수가 135쯤이 되면 위험 자산을 정리하는 방향으로 준비해야 하는 것이다. 
2017년 9월의 신용경색 인덱스는 89%로 신용경색과는 거리가 멀다. 아주 가까운 기간 안에 커다란 위기가 올 가능성은 희박하다. 몇 월 위기설이니, 2018~2019년에 대폭락이 온다느니 하는 과장된 공포에 휘둘릴 필요는 없어 보인다. 다만 리스트 관리 차원에서 신용경색 인덱스의 흐름을 꾸준히 모니터링할 필요는 있다. 과거를 보면 지수가 150을 돌파하고 1년 후쯤에 어김없이 커다란 위기가 들이닥쳤으니까. 그리고 설사 위기가 닥치더라도 세상이 끝난 것 같은 공포에 질릴 필요는 없다. 위기 발생 후 1년 안에 아파트 매매가는 바닥을 다지고 다시 오르기 시작했으니 말이다. 
신용경색 인덱스로 경제 위기의 징후를 미리 알 수 있음. 
최소한 2018~2019년에는 경제 위기 없음!

앞으로 2~3년간의 미래는 과연 어떤 시기와 가장 비슷할까? 바로 2003년 말부터 2005년 초반이다. 2003년 10.29 부동산 정책은 2017년 8.2 부동산 정책과 닮았다. 또 2005년부터 한국의 금리가 인상되기 시작했는데, 지금도 2017년 11월 30일에 금리 인상이 시작되었다. 그런 만큼 과거 2003년 10월부터 금융위기가 터지기 직전인 2008년 8월까지의 시도별 플라워차트를 보는 일은 지금의 우리에게 많은 도움이 될 수 있다. 이렇게 놓고 보니 금융위기가 끝나고 2009~2013년 정도까지 왜 서울, 경기, 인천 지역의 가격이 가장 크게 조정받았는지 알 것 같다. 돈이란 자연스럽게 저평가된 곳으로 흘러가게 되어 있다. 그래서 금융위기가 끝나고 고평가된 수도권은 상당 기간 조정 기간을 거쳤던 것이고, 버블이 별로 없었던 지방의 5대 광역시 등은 금세 상승세를 탈 수 있었던 것이다. 특히 이 시기 부산의 차트를 보면 매매가와 전세가 모두 하락했음을 알 수 있다. 자산 시장의 여름이 부산과는 상관이 없었던 것인데, 눈 밝은 투자자라면 이 사실을 저평가의 신호로 받아들이고 금융위기 이후 부산에 집중 투자했을 것이다. 
2010~2014년 매매가가 큰 폭으로 하락했던 서울, 인천과 달리 지방의 광역시들은 단기간의 조정은 있었지만 큰 폭의 변동성 없이 안정적으로 가격이 상승해왔다.

2017년에 사상 최대의 입주 물량이 들어왔던 충남은 2018년에도 거의 비슷한 양의 엄청난 물량이 대기하고 있지만 다행히 2019년에는 입주 물량이 대폭 감소한다. 그렇게 때문에 충남의 전세수급지수는 2018년에도 약세를 보이다가 연말로 갈수록 반등을 할 것으로 판단이 된다.

버블 인덱스가 말해주는 것처럼 서울 아파트 가격이 본질 가치 대비 가장 비쌌던 시기는 2008년이다. 이 버블의 크기를 본 사람이라면 이 시기에 절대 서울에는 투자하지 않았을 것이다. 그리고 서울의 버블 인덱스는 2014~2015년에 바닥을 찍는다. 서울 아파트 투자의 최적의 시기는 2014년이었던 것이다. 

입주물량이 늘어나도 매매지수와 전세지수가 상승하는 경우도 있고, 반대로 입주물량이 감소해도 매매지수와 전세지수가 하락하는 경우도 있음. 입주 물량은 매매가 및 전세가에 영향을 미치는 여러 요소 중 하나에 불과하다는 사실을 잊지 말 것!

특히 1990년대 초반에 지어진 아파트들 중에는 바닷모래로 지은 아파트들이 꽤 있다. 건축 붐 때문에 모래 부족 현상이 계속되자 바닷모래를 불법으로 채취해 염분도 제거하지 않고 공사장에 넘기는 일이 비일비재했기 때문이다. 그래서 한동안 바닷모래 파동 때문에 시끄러웠던 적도 있다. 

위기가 정말 빨리 온다면 2019년에 올 수도 있다. 그러나 가능성은 상당히 낮다. 확률적으로 봤을 때 다음 위기는 2020년 초반에서 2021년 후반 사이에 올 가능성이 크다. 아마 2019~2020년 사이에 피크를 칠 확률이 높고 1년 정도의 가을을 보낸 뒤 2020~2021년 후반쯤에 위기가 찾아와 정말 추운 겨울을 보내게 될 것으로 예상한다. 정확한 예측은 아닐지라도 미래를 대비하면서 준비하는 사람과 그렇지 않은 사람 사이에는 분명한 차이가 있을 것이다. 


3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
 단순히 사이클이나 감에 의존하지 않고 여러 데이터를 통한 빅데이터 부동산투자가 가능한 점이 좋았다. 


4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
 금리, 신용경색, 버블 지수 등 기가 막힌 데이터를 알게 되었다.
 대출, 소득, 입주 물량까지 데이터가 완벽하게 분석된 점이 훌륭하다.
 팩트폭행이라는 말처럼 팩폭을 가진 과학적인 부동산 투자 전략이 가능하게 하는 책이다.
 투자 타이밍과 지역 선정을 할 수 있게 하는 이 책은 투자자의 길벗이 됨이 마땅하다.

5. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?
 인구와 투자의 미래 - 홍춘욱