휴머로이드

1. 저자 및 도서 소개

• 쏘쿨 - '닥치고 현장'이 그의 신조 라는 것에서 알 수 있듯이, 부동산의 처음과 끝은 현장에서 이뤄진다고 믿는다.

• 도서소개 - 내 집 마련과 서울 수도권 꼬마아파트의 정석을 담은 책.

2. 내용 및 줄거리

• 지도책을 준비했다면 이번에는 서울 수도권 전역을 한눈에 파악할 수 있는 '서울 수도권 광역전철노선도'를 사야 한다.

• 회사 일은 늦게 끝났지만 집에 오면 내 집을 찾겠다는 일념으로 또 다시 부동산 공부를 했다. 잠자는 시간이 아까워 쓰러지지 않을 만큼만 자고 책 읽고 지도 보고 지역 정보 찾고... 혼자 밥을 먹고, 혼자 발품을 팔고, 그리고 결정할 때도 혼자 해야 했다. 외로운 시간의 연속이었다. 아무것도 보이지 않는 칠흑 같은 밤에 나 홀로. 한없이 외로웠다. 내가 옳다는 확신을 하기 위해 더욱 치열하게 움직이고 생각하고 공부했다. 그 외로웠던 시간들이 나를 성장시켰다.

• 부동산 전문가는 부동산 공부를 어떻게 했을까? 1. 무조건 책을 많이 읽어라. 책에는 내가 경험하지 못한 다양한 세계와 정보가 있다. 간접 경험과 정보는 당신이 고민의 갈림길에 섰을 때 올바른 길을 찾을 수 있는 방향등 역할을 할 것이다.   2. 지식이 쌓였다면 부동산을 계속 돌아다녀야 한다. 실전만한 공부는 없다. 많은 현장 경험을 통해 적용하는 법을 배워라.   3. 눈으로만 보지 마라. 오감을 이용해 체득해야 한다. 단, 꼬마 아파트부터 시작하자.   4. 현장에서 공부한 것을 기록하라.   5. 다시 책으로 돌아가라. 경험 없이 읽었던 책은 머리로 이해하지만, 경험이 생긴 후에 읽는 책은 가슴으로 이해하게 된다.   6. 1~5를 무한 반복하라.

• 나는 임장을 할 때 경기권으로 나가면 여행, 서울 시내로 가면 소풍이라고 생각한다. 가벼운 마음으로 현장을 즐기자. 

• 예를 들어 분당에 있는 오리역 주변의 아파트를 알아보기 위해 성남시-분당구-구미동 이렇게 지역으로 검색하면 원하는 아파트 단지를 찾을 수 없다. 이럴 경우에는 오리역 반경 800m로 검색을 해야 많은 정보를 얻을 수 있다.

• 윗집, 아랫집을 꼭 방문하라. 누수 여부도 확인하고 아이가 몇 살인지 알아봐야 한다. 임장을 다닐 때는 같은 장소를 낮에 한 번, 밤에 한 번 가봐야 한다. 밤 10시 이후에 관심 지역을 방문해두면 내가 살 동네의 두 얼굴을 확인할 수 있다.

• 평판이 좋은 인테리어 사장을 찾아라. 실제 공사한 곳에 가서 양해를 구한 후 구경하고 실제 공사를 의뢰했던 고객을 직접 만나 어땠는지 들어보는 방법이 가장 좋다. 먼저 공사한 집을 보여달라는 것을 거절하는 사장이라면 조심하라.

• 내 집을 살 때는 최소 두세 달 이상의 넉넉한 시간을 가지고 집중적으로 집을 알아보러 다녀야 한다. 내가 살 집이니 최소 두 달 동안 20채 정도의 집을 보기 전에는 절대 결정하지 말아야 한다. 꼼꼼히 살펴보고 차분하게 비교 평가하는 습관을 길러야 한다. 절대로 조급하게 결정하지 말아라.

• 도롯가나 마트, 초등학교, 시장, 공원 바로 옆 아파트는 소음 피해를 보는 경우가 많이 있다. 예전에 초등학교와 딱 붙어 있는 아파트에 살아 본 적이 있다. 이사한 첫째 주 주말부터 새벽 5시에 동네 조기 축구회 아저씨들이 몰려나와 소리 지르며 공을 차는 소리를 들어야 했다.

• 리모델링 순서 = 철거 - 섀시 - 보일러 배관, 설비 - 페인트 - 타일 - 목공 - 도배 - 바닥 - 싱크대, 신발장 - 전기공사 - 입주 청소

• 부동산 공부는 엑셀로 작성하고 그래프를 보는 공부가 아니다. 눈에 보이지 않는 사람들의 욕망을 공부해야 한다. 부동산은 심리전이다. 

• 좋은 입지란 전철역과 주요 도로 근처에 위치! 초중고등학교, 학원가와 가까운 위치! 마트, 병원, 백화점, 관공서 등 기반 편의시설이 가까운 위치! 즉, 사람들이 생활하기 편한 곳이 입지의 핵심이다. "집은 현관문부터 시작하는 게 아니라 마을 입구부터 시작한다." 

• 봄, 가을에는 물건이 많이 나온다. 그때 집을 사는 사람은 초보다. 나는 집을 살 때 되도록 비수기를 선택한다. 

• 필수 어플 10 - 네이버 부동산, 분양 알리미, 호갱 노노, 아파트 실거래가, 카카오네비(김기사), KB시세, 네이버 지도, 에버노트, 모바일 팩스, 신한 Smail

• 초보자를 위한 내 집 마련 실천 사항 10   1. 지도와 친구 되기 : 지역 이름 알기, 정보를 모아 나만의 한 권으로 만들기   2. 임장으로 여행하기 : 모든 전철 타보기, 사진이나 동영상 찍기, 관심 지역 소풍 가기   3. 서울 25개 구, 1기 신도시 다섯 군데 방문하기   4. 주말마다 부동산 세 곳 방문하기   5. 필수 어플 깔기 : 부동산 어플, 지도 어플, 계산기 등   6. 아이스 브레이킹 연습하기 : 모르는 사람 세 명과 하루 3분 동안 대화하기   7. 부동산 면적 공부하기   8. 관심 지역 리스트 만들어 매주 체크하기   9. '시세 지도' 만들기   10. '모아모아 프로젝트' 실행하기

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점.

5. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

1. 저자 및 도서소개
겸손, 돈읽녀, 드리머, 바를공반운, 보리나무, 상상력부자, 아이리쉬, 풍백, 플레이야데스 9명 공저.
도서소개 - 일반매매, 분양권, 경매, 공매, 임대사업까지 내 집을 좀 더 일찍 마련하는 9가지 방법


2. 내용 및 줄거리
- 상상력부자
효율적 시간 관리를 위한 '1.2.3 메모 일기'
시간 관리를 하고자 한다면 스케줄 관리표를 작성하는 것이 좋다. 그런데 그보다도 나는 일기 쓰는 것을 더 추천한다.
쓰는 방식은 간단하다. 하루 세 줄로 그날을 요약하는 것이다. 
1번 오늘 그냥 한 일을 쓴다.
2번 오늘 잘못한 일을 쓴다.
3번 오늘 잘한 일을 쓴다.

- 바를공반운
2주택자도 양도소득세 비과세 적용을 받을 방법이 있다.
1. 첫 주택 구매 후 1년이 지나서 두 번째 주택을 구매할 것
2. 첫 주택을 2년 이상 보유할 것
3. 두 번째 주택을 구입하고 3년 이내에 첫 주택을 매도할 것

- 돈읽녀
나는 지금 살고 있는 이 빌라를 경매로 1억1,000만 원에 낙찰받았다. 그중 8,700만 원은 경락잔금대출을 받았는데, 대출 금리는 1년에 3% 정도이므로 한 달에 나가는 이자는 약 22만 원이다. 반면에 이 집에 이사 오기 전까지 나는 월세를 35만 원씩 냈다. 그 집은 방이 하나였고, 지금은 세 개다. 장기적으로 봤을 때 원리금을 갚을 능력만 된다면 대출을 받아서라도 내 집을 빨리 마련하는 것이 유리하다는 결론이 나온다. 

나만 해도 2014년에 1,500만 원으로 투자를 시작해서 4년이 지난 지금 순자산은 약 8,000만 원 정도다. 투자에 게을러서 일 년에 한두 건씩만 겨우 해온 나도 1,500만 원으로 4년 만에 8,000만 원을 벌었는데, 성실한 투자자라면 3,000만 원으로 10년에 몇 억을 못 벌리가 없다. 

낙찰받은 것이 아파트라면 경매가 진행되면서 밀린 관리비 중 공용부분을 내야한다(일반관리비는 x).

결국 잔금납부기일을 일주일 앞두고 신용대출까지 끌어다가 무사히 잔금을 치렀다. 그 이후로는 입찰하기 전에 반드시 대출부터 정확하게 알아보는 것을 원칙으로 삼고 있다.

지난 3년 동안 나는 이런 식으로 소액투자를 반복했고 현재는 주택 일곱 채를 보유한 다주택자가 되었다. 그중 세 채는 경매로, 나머지는 일반매매로 매입했다. 내가 살던 옥탑방은 월세와 각종 공과금을 합한 주거비가 한 달에 약 45만 원 정도 나왔는데, 일차 목표는 그 주거비를 메울 만큼의 월세를 받아보자는 것이었다. 결과적으로 그 목표는 빌라 세 채에서 나오는 월세로 달성했고, 기간은 채 2년이 걸리지 않았다. 

- 드리머
당시에는 잘 몰랐지만 돌이켜보니 우리가 아파트를 매수한 2013년 말은 수도권 대세상승의 초입이었다. 미분양이 남아 있는데도 시세가 상승할 수 있느냐고? 소위 말하는 악성 미분양(준공 후 미분양)이라면 건설사의 부실로 이어질 수 있어 위험하지만, 일반 미분양은 아무런 문제가 되지 않았다. 그 뒤로 나는 미분양 아파트에 대한 생각을 바꾸게 되었다. 실거주를 위한 내 집 마련이 목적이라면 이렇게 대규모 공급으로 인해 쌓였던 미분양이 점차 감소하는 양상을 보일 때 괜찮은 입지의 미분양 물건을 매수하는 것도 좋은 전략이라고 생각한다. 

선착순 분양을 진행하는 모델하우스에 방문하게 된다면 상담직원에게 혹시 회사보유분 중에서 좋은 물건이 남아 있지는 않은지 넌지시 물어보자. 대부분은 없다고 하겠지만 간혹 의외로 좋은 층의 물건을 소개해 주는 경우도 있다. 물론 맨입으로는 절대 소개받지 못할 테지만, 만에 하나 기회를 얻게 된다면 약간의 비용을 지불하더라도 로열층 물건은 계약하는 것이 좋다. 

공급물량 정보는 이런 사이트를 통해 수집한 후 본인이 직접 정리하는 것이 가장 좋다고 생각하지만, 그것이 어렵다면 인터넷에서 정보를 찾아도 된다. 최근에는 자신이 수집한 공급물량 정보를 친절하게 지역별로 정리해서 올려주는 분들도 많이 있다. 인터넷에 '아파트 공급물량' 또는 '입주물량' 등의 키워드로 검색을 해보자. 조금만 노력하면 자기가 원하는 지역의 향후 2~3년 치 공급물량을 손쉽게 파악할 수 있을 것이다. 이 한 번의 경험 이후로 나는 매수 여부를 판단할 때 반드시 매도 시점의 공급량을 따지게 되었다. 그리고 그것은 나으 투자 제1원칙으로 굳어졌다. 그 덕분인지 몰라도 투자 실패에 대한 불안감이 많이 줄었다. 

- 풍백
세입자의 전입신고와 은행의 근저당이 같은 날 실행된다면 우선권은 하루 차이로 은행에게 먼저 돌아간다는 뜻이다. 전세로 들어가게 되면 계약할 때만 등기부등본을 떼어 보는 것이 아니라 들어가고 일주일 쯤 뒤에 한 번 더 떼어 봐야한다. 혹시나 집주인이 나 모르는 사이에 대출을 받았는지 모를 일이니까.

싼 전세가 가능한 이유는 이미 경매 넘어간 집에 전세를 들어가기 때문이다. 문제는 가짜 임차인들 때문에 원래 첫 번째로 돈을 받아가야 할 은행이 손해를 본다는 점이다. 그런 이유로 이미 경매로 집이 넘어간 걸 뻔히 알면서 들어오는 세입자에게는 배당을 해주면 안 된다며 은행들이 '배당배제신청'을 하는 경우가 많아졌다. 그래서 요즘은 이렇게 '싼 전세'에 입주했다가 보증금을 못 돌려받고 나가는 사례가 늘어나고 있다. 하지만 부동산 중개인들은 여전히 "이 정도 금액은 최우선변제로 보호를 받으니 괜찮다"라며 계약을 성사시키는 경우가 많은 것으로 알고 있다. 그러다가 보증금을 돌려받지 못하면 아무도 책임져 주지 않는다. 돈이 없을수록 내 돈을 지키기 위해서 부동산 공부를 해야 한다. 

우리 부부는 적정 대출을 8,000만 원, 마지노선은 1억5,000만 원 이내로 정했다. 원리금을 상환하느라 생활에 지장을 받지 않으면서 45살까지 목표 자산(8억)을 모을 수 있는 금액을 계산한 결과였다. 

1억 원 미만 빌라를 낙찰받아서 취득세, 수리비, 매도 중개수수료를 내고, 단기보유세율로 인한 양도소득세까지 빼고 나서 500만 원을 남기려면 시세보다 1,500만 원은 싸게 낙찰받아야 했다. 

부동산 투자를 한다고 무조건 경제적.시간적 자유인이 되는 건 아니란 걸 깨달았다. 오히려 투자자는 자영업자에 가깝다는 생각이 들었다. 계속 물건을 검색하고, 조사하고, 수리하느라 돈도 시간도 많이 든다. 투자 고수들도 연 4,000만 원에서 5,000만 원 벌면 선방이라고 했다. 30억 부자 등 실제로 만나 보니 순자산은 5억 원에서 10억 원 사이인 경우가 많다. 

호재는 절반만 믿어야 한다는 것이다. 이사 갈 집을 결정한 것은 살기 편한 곳이라는 확신 때문이기도 하지만 송도-청량리 간 GTX의 C노선이 이곳을 지난다는 호재 때문이기도 했다. 인천에서는 송도와 관련된 호재라면 꼭 진행이 될 거라고 생각했다. 실제로 인천시는 송도에 UN산하기관인 녹색기후기금(GCF) 이 입주하는 조건으로 GTX 조기착공을 약속했었다. 하지만 4년이 지난 아직까지 타당성 검사만 하고 있다. 

신중하지만 꾸준하게... 4년 만에 8채 주인 되다. 800만 원으로 시작한 첫 투자는 두 번째, 세 번째 투자 기회도 안겨 주었다. 1년 뒤에 첫 번째 집의 시세가 상승하면서 그만큼에 대해서만 추가대출을 받아 두 번째 물건을 매입했다. 다시 2년 뒤에는 첫 번째 집의 전세가가 오르면서 올려 받은 전세금으로 세 번째 물건을 매입했다. 그리고 다음 해에는 두 번째 물건 역시 전세가가 많이 오른 덕분에 올려 받은 전세 재계약금으로 그 다음 집을 사게 되었다. 이런 식으로 우리가 보유한 집은 금방 여덟 채로 불어났다. 금방이라고는 했지만 1년에 매입한 집은 한두 건 정도이고, 사실은 매일 살림하고 아기 키우는 것이 일상이었다. 아이가 잠들면 매일 하던 대로 신문과 책을 읽거나 부동산 관련 데이터들을 살펴본다. 부동산 투자를 직접 해보기 전에는 투자라는 것이 매우 스펙터클한 '사건'인 줄 알았다. 하지만 실제로 시작하고 나니 투자는 작은 일을 꾸준히 지속하는 '일상'이라는 느낌을 받았다. 그렇게 2013년도 하반기부터 이 글을 쓰고 있는 2017년 하반기부터 약 4년의 시간이 지나자 순자산(현재 평가액에서 대출 및 보증금을 제외한 금액)은 약 5억 원이 되었다. 팔 때의 세금이나 중개수수료 등을 빼고 친정의 빚을 일부 갚더라도 우리 부부의 1차 목표인 4억 원은 달성했다고 생각된다. 거의 1년에 대략 1억 원씩 자산 상승이 있었던 셈이다. 이렇게 단기간에 자산이 늘어난 것은 99%가 상승기를 잘 만난 운 덕분이다. 그리고 나머지 1%는 내가 이것이 운이라는 걸 알고 있다는 점 덕분이다. 집을 사려고 할 때마다 소심하게 계속 되묻는다. '모든 게 잘못돼도 감당할 수 있는 금액인가?' 가지고 있는 일곱 채의 아파트 모두 비슷한 과정을 거쳐 매입했다. '여기서 더 떨어지지는 않겠지? 급매가 맞나? 급매인 이유가 뭐지?' 등등 끊임없이 되묻고 의심했다. 잘 아는 지역에, 주부인 내가 여기서 살고 싶다는 마음이 드는 아파트만 골랐다. 다른 지역도 꾸준히 둘러보지만 매입 결정을 내리고 보면 결국 눈 감고도 훤해서 확신이 드는 곳이 낙점되었다. 그 확신은 돈이 없을 때 꾸준히 책과 뉴스를 읽고 부지런히 부동산을 보러 다녔던 경험에서 나온 것이었다. 

타이밍을 놓치지 않으려면 꾸준히 동네 부동산 중개사무소부터 둘러보는 게 제일이라고 생각한다. 현장에 몸담은 사람들이 가장 빠르게 움직이기도 하고, 급매가 나오면 바로 알 수 있기 때문이다. 동네 아주머니들이 괜히 모여서 수다 떨고 있는 중개사무소가 있는데, 그런 곳이 숨겨진 급매 물건을 갖고 있는 경우가 많았다. 
맘카페에 어느 아파트가 살기 좋은지 질문을 올리면 실제 거주민들의 생각을 잘 알 수 있다. 어느 아파트를 더 선호하는지, 어떤 호재가 진행되고 있는지뿐만 아니라 어느 아파트가 공동배관 공사를 했는지까지 앉은 자리에서 알 수 있었다. 
투자의 타이밍은 부동산 강의를 통해 알게 되었다. 강의를 본격적으로 듣기 시작한 시기는 집을 다섯 채까지 마련한 2015년 봄부터였다. 강의를 듣고서야 왜 집값이 오르고 내리는지 알 수 있었다. 바로 수요와 공급, 즉 수급(需給)이었다. 향후 어느 지역에 얼마나 많이 집을 지을 예정인지 알기 위해 '부동산114' 사이트의 '분양' 메뉴나 전국의 부동산 흐름을 한 눈에 알 수 있는 'KB부동산'의 'KB부동산 통계정보' 코너를 자주 들여다보고 있다. 


- 보리나무
준공업지역도 매도하기 좋은 곳 중 하나다. 준공업지역에서는 건축을 할 때 용적률이 최고 400%까지 가능한데, 이는 2종일반주거지역이 최고 250%, 3종일반주거지역이 최고 300%인 것과 비교해 높기 때문에 수익률이 좋다. 

분양전환 임대아파트에 주목하자. 처음 분양전환 임대아파트 매물에 투자했을 때는 새로운 세상을 만난 느낌이었다. 임대아파트라서 주변가보다 시세가 억눌려 있다가 일반매물로 전화되면 단기간에 가격이 오르는 것을 보고 '이건 무조건 성공하는 투자 방법이구나'라고 생각했었다. 최초의 일반분양이라 주택임대사업자로 등록하면 취득세가 면제되는 혜택도 있다. 그러나 모두가 수익을 본 건 아니다. 분양전환 매물의 위험성은 첫째, 잔금을 치르고 등기까지 하는 동안 공실인 상태로 유지되는 경우가 많기 때문에 그 사이에 투자금이 많이 들 수 있다는 점이다. 또한 분양전환이 비슷한 시기에 이루어지므로 그 단지 내에 한꺼번에 전월세가 풀려서 임대가가 하락할 가능성이 있다. 

비싼 물건을 싸게 사는 '급매 협상의 기술'
전세 낀 24평 아파트를 사기 위해 매도인과 밀당을 하는 중이었다. 매도인은 3억 원을 요구했고 나는 2억9,000만 원을 제시했다. 집 상태가 그리 좋지 않았기 때문에 수리비를 생각하면 값을 더 주기 곤란했다. 양쪽이 생각하는 가격의 간극이 줄어들지 않자 나는 새로운 대안을 제시했다. 중도금으로 1,000만 원을 더 줄테니 2억9,000만 원에 파시고, 대신 잔금은 전세계약 만료 시까지 늦춰 달라는 것이었다. 매도인은 고심하더니 결국 승낙을 했다. 자금 사정이 좋지 않아 당장 중도금을 조금이라도 더 받는 것이 매도 금액을 올리는 것보다 나았기 때문이다. 하지만 실제로는 내가 원하는 프레임 안에서 상대가 선택하게 만든 것이다. 내 입장에서는 중도금은 총 금액에 포함된 것이라 부담이 없고, 잔금 기한을 늦추면 그 사이에 전세가가 올라서 투자금을 최소화할 수 있다. 거기에 전세가 만기될 때 새로 전세를 들이면 올려 받은 전세금을 통해 투자금을 회수할 수 있다는 이점도 있었다.

임대차계약서의 특약사항에 3만 원 혹은 5만 원 이하의 소모품에 대해서는 임차인이 직접 수리한다는 항목을 넣으면 신경 쓸 일이 훨씬 줄어든다.

투자의 가장 큰 무기는 '진심'과 '뚝심'
지금은 그냥 당당하게 투자자라고 밝히고 물어본다. 한 지역에 여러 채를 매입하거나 좋은 매물만 있으면 당장 매입하겠다는 믿음을 주면 중개사가 우리를 대하는 태도가 달라짐을 느낄 수 있다. 급매물이 많이 나오면 우리가 모두 소화하지 못하지만, 투자를 하는 지인들이 많으니 주변에 살 사람을 언제든 연결해 줄 수 있다는 믿음을 주었다. 이러면 좋은 매물이 나왔을 경우 나에게 우선적으로 연락이 오게 된다.

누수나 임차인 문제 등 크고 작은 어려움이 생기더라도 적극적으로 헤쳐 나가보자. 누구나 겪는 어려움이려니 하고 넘기다보면 어느새 맷집이 강해진 자신과 마주하게 될 것임을 확신한다.


- 겸손 
여러 가지 요인들이 공매 투자의 진입장벽으로 작용한다. 그러나 바로 그렇기 때문에 오히려 공매를 잘 공부하면 돈을 벌 수 있는 것이다. 남들은 포기하기 때문에 경쟁이 조금 덜 하다. 경쟁이 덜 하면 나눠먹을 게 좀 더 많이 생기기 마련이다. 여러분은 이 장벽을 뛰어 넘으셔야 한다. 

초보자라면 굳이 어렵게 가지 말자. 아주 쉽다. 선순위 임차인이 있는 물건을 피하면 된다. 

보통 공매로 낙찰을 받은 후 명도가 잘 이뤄지지 않아서 명도소송으로 가게 되면 6개월 정도가 걸리므로, 차라기 입찰을 할 때 6개월치 이자를 미리 감해서 입찰가를 쓰는 것이다. 예를 들어, 똑같은 물건인데 경매에 나왔을 때 입찰가를 1억8,000만 원 정도로 정했다고 하자. 그 물건이 공매에 나왔다면 그보다 6개월치 이자만큼 금액을 낮춰서 입찰하면 되는 것이다. 대출이자가 월 50만 원 정도로 예상된다면 6개월치에 해당하는 약 300만 원만큼 낮춰서 1억7,700만 원에 입찰한다. 운 좋게 두 달 만에 명도가 된다면 나는 4개월치 이자를 번 셈이다. 물론 가격을 낮추면 그만큼 패찰할 가능성이 커진다. 하지만 그러면 어떠한가. 물건은 계속 나오므로 자꾸 입찰하다보면 언젠가는 낙찰이 된다. 어차피 공매는 인터넷으로 입찰할 수 있으니 편리하지 않은가. 다만 조심할 것은 낙찰이 되지 않는다고 해서 내 원칙을 져버리는 것이다. 패찰을 반복하다보면 조바심이 난다. 낙찰을 받고 싶어 입찰 가격을 조금씩 올리게 된다. 그러다가 덜컥 낙찰이 되고 나면 그제야 제정신이 돌아온다. 내가 실수했음을 깨닫게 된다. 내 첫 공매 낙찰이 그러했다. 


- 플레이야데스
지역별로 매매 및 전세에 대한 수요가 매우 다르다. 예를 들어 경상북도 안동시의 경우는 수요자들이 전세로 살기보다 매매를 선호하는 경향이 있다. 반면 전라남도 여수시의 경우는 매매를 하기보다 전세로 살기를 선호하는 경향이 있다. 이처럼 지역마다 특색이 다르기 때문에 전국의 매매 수요를 동일한 잣대로 분석하기에는 다소 무리가 있다. 적정 수요량을 측정하기 위해서는 지역별 특성을 파악하고 그에 따라 접근해야 하기에 여간 어려운 일이 아니다. 
이처럼 데이터 분석은 단순히 숫자만 보는 게 아니라 다양한 원인을 분석하고 지역별 특성을 반영하는 복잡한 과정이다. 

그 지역의 수요에 딱 맞는 적정한 입주물량이 어느 정도인지는 시군구마다 평균연령과 증가하는 세대수에 따라 다르지만, 대략 인구수의 0.5% 또는 가구수의 1%를 기준으로 하면 어느 정도 들어맞는다. 이 상수는 과거의 매매가격 증감률이 변화되는 시점과 입주물량률(인구수 또는 가구수)을 비교해 보면서 찾아낸 수치이다. 위 표에서 보듯 천안시의 적정 입주물량은 분기별 642세대이다. 하지만 그와 비교해서 상당히 많은 입주물량이 205년 10월 이후에 대기하고 있음을 알 수가 있다. 2015년 10월은 '2015년 3분기'에 속해 있는데 이때에는 한창 입주물량이 많이 예정되어 있다. 부동산 가격이 보합세이거나 또는 하락할 수 있음을 쉽게 예견할 수 있다. 
입주물량과 함께 살펴보아야 할 것은 미분양주택 현황이다. 앞으로 당분간 입주예정 아파트가 없다면 미분양이 감소할 테지만, 입주예정 아파트가 있다면 미분양은 더욱 심해질 것이다.
참고로, 주택정보포털을 이용하면 더욱 다양한 정보를 확인할 수 있으니 한 번씩 들어가 보는 것도 도 좋다.