휴머로이드

1. 저자 및 도서 소개

• 쏘쿨 - '닥치고 현장'이 그의 신조 라는 것에서 알 수 있듯이, 부동산의 처음과 끝은 현장에서 이뤄진다고 믿는다.

• 도서소개 - 내 집 마련과 서울 수도권 꼬마아파트의 정석을 담은 책.

2. 내용 및 줄거리

• 지도책을 준비했다면 이번에는 서울 수도권 전역을 한눈에 파악할 수 있는 '서울 수도권 광역전철노선도'를 사야 한다.

• 회사 일은 늦게 끝났지만 집에 오면 내 집을 찾겠다는 일념으로 또 다시 부동산 공부를 했다. 잠자는 시간이 아까워 쓰러지지 않을 만큼만 자고 책 읽고 지도 보고 지역 정보 찾고... 혼자 밥을 먹고, 혼자 발품을 팔고, 그리고 결정할 때도 혼자 해야 했다. 외로운 시간의 연속이었다. 아무것도 보이지 않는 칠흑 같은 밤에 나 홀로. 한없이 외로웠다. 내가 옳다는 확신을 하기 위해 더욱 치열하게 움직이고 생각하고 공부했다. 그 외로웠던 시간들이 나를 성장시켰다.

• 부동산 전문가는 부동산 공부를 어떻게 했을까? 1. 무조건 책을 많이 읽어라. 책에는 내가 경험하지 못한 다양한 세계와 정보가 있다. 간접 경험과 정보는 당신이 고민의 갈림길에 섰을 때 올바른 길을 찾을 수 있는 방향등 역할을 할 것이다.   2. 지식이 쌓였다면 부동산을 계속 돌아다녀야 한다. 실전만한 공부는 없다. 많은 현장 경험을 통해 적용하는 법을 배워라.   3. 눈으로만 보지 마라. 오감을 이용해 체득해야 한다. 단, 꼬마 아파트부터 시작하자.   4. 현장에서 공부한 것을 기록하라.   5. 다시 책으로 돌아가라. 경험 없이 읽었던 책은 머리로 이해하지만, 경험이 생긴 후에 읽는 책은 가슴으로 이해하게 된다.   6. 1~5를 무한 반복하라.

• 나는 임장을 할 때 경기권으로 나가면 여행, 서울 시내로 가면 소풍이라고 생각한다. 가벼운 마음으로 현장을 즐기자. 

• 예를 들어 분당에 있는 오리역 주변의 아파트를 알아보기 위해 성남시-분당구-구미동 이렇게 지역으로 검색하면 원하는 아파트 단지를 찾을 수 없다. 이럴 경우에는 오리역 반경 800m로 검색을 해야 많은 정보를 얻을 수 있다.

• 윗집, 아랫집을 꼭 방문하라. 누수 여부도 확인하고 아이가 몇 살인지 알아봐야 한다. 임장을 다닐 때는 같은 장소를 낮에 한 번, 밤에 한 번 가봐야 한다. 밤 10시 이후에 관심 지역을 방문해두면 내가 살 동네의 두 얼굴을 확인할 수 있다.

• 평판이 좋은 인테리어 사장을 찾아라. 실제 공사한 곳에 가서 양해를 구한 후 구경하고 실제 공사를 의뢰했던 고객을 직접 만나 어땠는지 들어보는 방법이 가장 좋다. 먼저 공사한 집을 보여달라는 것을 거절하는 사장이라면 조심하라.

• 내 집을 살 때는 최소 두세 달 이상의 넉넉한 시간을 가지고 집중적으로 집을 알아보러 다녀야 한다. 내가 살 집이니 최소 두 달 동안 20채 정도의 집을 보기 전에는 절대 결정하지 말아야 한다. 꼼꼼히 살펴보고 차분하게 비교 평가하는 습관을 길러야 한다. 절대로 조급하게 결정하지 말아라.

• 도롯가나 마트, 초등학교, 시장, 공원 바로 옆 아파트는 소음 피해를 보는 경우가 많이 있다. 예전에 초등학교와 딱 붙어 있는 아파트에 살아 본 적이 있다. 이사한 첫째 주 주말부터 새벽 5시에 동네 조기 축구회 아저씨들이 몰려나와 소리 지르며 공을 차는 소리를 들어야 했다.

• 리모델링 순서 = 철거 - 섀시 - 보일러 배관, 설비 - 페인트 - 타일 - 목공 - 도배 - 바닥 - 싱크대, 신발장 - 전기공사 - 입주 청소

• 부동산 공부는 엑셀로 작성하고 그래프를 보는 공부가 아니다. 눈에 보이지 않는 사람들의 욕망을 공부해야 한다. 부동산은 심리전이다. 

• 좋은 입지란 전철역과 주요 도로 근처에 위치! 초중고등학교, 학원가와 가까운 위치! 마트, 병원, 백화점, 관공서 등 기반 편의시설이 가까운 위치! 즉, 사람들이 생활하기 편한 곳이 입지의 핵심이다. "집은 현관문부터 시작하는 게 아니라 마을 입구부터 시작한다." 

• 봄, 가을에는 물건이 많이 나온다. 그때 집을 사는 사람은 초보다. 나는 집을 살 때 되도록 비수기를 선택한다. 

• 필수 어플 10 - 네이버 부동산, 분양 알리미, 호갱 노노, 아파트 실거래가, 카카오네비(김기사), KB시세, 네이버 지도, 에버노트, 모바일 팩스, 신한 Smail

• 초보자를 위한 내 집 마련 실천 사항 10   1. 지도와 친구 되기 : 지역 이름 알기, 정보를 모아 나만의 한 권으로 만들기   2. 임장으로 여행하기 : 모든 전철 타보기, 사진이나 동영상 찍기, 관심 지역 소풍 가기   3. 서울 25개 구, 1기 신도시 다섯 군데 방문하기   4. 주말마다 부동산 세 곳 방문하기   5. 필수 어플 깔기 : 부동산 어플, 지도 어플, 계산기 등   6. 아이스 브레이킹 연습하기 : 모르는 사람 세 명과 하루 3분 동안 대화하기   7. 부동산 면적 공부하기   8. 관심 지역 리스트 만들어 매주 체크하기   9. '시세 지도' 만들기   10. '모아모아 프로젝트' 실행하기

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점.

5. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

• 최수길(지메) - 회사에 다니면서 공인중개사를 준비해 2년 만에 시험에 합격했다. 그리고 바로 부동산 경매에 뛰어들어 여러 개의 물건을 낙찰받았다. 그러다 보니 자금은 자꾸 줄었는데, 경매하고 싶은 마음은 더 절실해져서 진행 중인 물건을 분석하기 시작했다. 그 글들이 모여서 현재는 800여 개에 달한다. 그리고 그 경험을 통해 얻은 경매 노하우를 공유하고 싶어 책을 썼다.
• 도서 소개 - 이미 지나간 물건을 짜 맞추듯 분석하는 것은 재미없다. 나름대로 분석하고 결과를 지켜보면서 경매를 즐길 뿐이다. 그리고 지금도 진행 중인 물건을 계속 분석해서 올리고 있으므로 카페에 방문해서 필자와 함께 경매를 취미처럼 즐겨보자.

• 우리가 흔히 알고 있는 34평형 아파트는 분양면적으로 전용면적이 아니다. 전용면적은 25.7(약85m2)이다. 전용면적을 알면 부동산의 가치와 임료를 계산해볼 수 있다. 1평은 약 3.3m2다. 한 변의 길이가 약 1.82m 인 정사각형이 된다. 필자가 가로, 세로로 누웠을때 비슷한 면적이 나온다. 이렇게 스스로 몇 번 누울 수 있는지 눈대중으로 보면 전용면적이 얼마나 되는지 알 수 있다. 평수는 곧 돈이다. 답사를 다닐 때 놓치지 말고 평수를 파악하는 연습을 해보자. 

• 지도를 볼 때는 여러 가지 방식으로 살펴보는 것을 습관화해야 한다. 포털에서 볼 수 있는 항공뷰를 보자마자 소리를 지를 수 밖에 없었다. 행당 물건에서 겨우 40m 앞에 송전탑이 있을 줄은 상상도 하지 못했다. 답사를 갔었다고 하더라도 잘 보이지 않았을 위치였다. 이 물건을 계기로 항상 물건을 볼 때는 항공뷰를 빠뜨리지 않고 살펴보는 습관을 가지게 됐다. 

• 다세대주택은 아파트와 많이 다르다. 개인이 건축하는 경우가 많아서 건축 도면과 다른 경우도 있어 직사각형이 아닌 방도 화장실이 너무 길어 불편한 경우도 있다. 필히 내부를 봐야 한다. 일조량이 부족한 집이 있다. 관리사무소가 없다. 시세 파악이 정말 까다롭고 국토교통부 실거래가가 거짓인 경우가 많다. 부실공사 경우 5년만 지나도 맨 위층에는 누수가 일어난다. 필로티구조 5층은 누수 체크가 필수이고, 4층까지도 누수가 되는 경우가 있으니 집중적으로 체크해봐야 한다. 

• 보통 잔금을 내는 날 이사하면서 전입신고를 하게 되는데, 같은 날 근저당이 설정이 된다면 세입자는 대항력을 상실한다. 전입신고의 효력은 익일 0시에 발휘되기 때문이다. 이런 경우 법적으로 보호받을 방법이 없다. 그러니 이사 예정일 하루 전에 미리 전입신고를 하는 기지를 발휘해보자. 

• 저는 2차 대금미납을 한 사람입니다. 더이상의 선의의 피해를 막기 위해 제보합니다. 저도 채권은행에서 처음엔 가족처럼 이야기해서 확신을 가지고 입찰했다가 뭔가 이상해서 낙찰 후 찾아가니 오리발을 내미네요. 전차 대금미납과 제 것(재경매) 보증금 포함 8,000만 원이 날라간 돈입니다. 유치권 3,000만 원은 거짓말이고, 임차인이 신고한 유익비(390만 원)는 사실입니다. 입찰하시는 분들은 인수금액(선순위 2억3,000만 원 + 유치권 비용)을 감안해 입찰하시기 바랍니다. - 서류만 봐도 진정한 세입자일 가능성이 높았지만 이를 간과한 입찰자는 보증금을 몰수 당한 것이다. 경매할 때는 채권은행도 믿어서는 안 된다. 모든 것을 조심하자. 

• 몰수당했다고 생각했던 보증금이 돌아오기도 하고, 무잉여나 대위변제로 경매의 흐름이 바뀌기도 한다. 위기를 맞은 세입자는 방어입찰로 손실을 최소화하기도 한다. 이렇게 다양한 사연들이 있는데, 이런 내용을 얼마나 많이 아느냐에 따라서 물건에 접근하는 방법이 조금씩 바뀌게 될 것이다. 그리고 정확한 배당을 알아야 인수사항이 얼마인지 정확히 파악할 수도 있다. 

• 중요한 것은 전입신고(임차인), 전세권, 근저당의 순서다. 누가 더 빠르고 느린가에 따라서 돈을 보존할 수도 있고, 손해볼 수도 있다. 전입신고의 효력은 익일 0시에 발휘되므로 이 물건에서 임차인의 권리가 가장 느린 순서다. 게다가 등기부등본의 접수번호를 보면 전세권이 근저당보다 빠르다. 그러므로 전세권이 1순위고 근저당이 2순위, 전입신고의 임차인이 마지막 순위가 된다. 현재 경매를 넘긴 채권자는 이 씨로, 전입자이면서 전세권자다. 그렇다면 이 씨는 임차인으로 권리신고를 한 걸까, 아니면 전세권으로 권리신고를 한 걸까. 전자와 후자에 따라서 그 결과는 판이하게 달라진다. 그러므로 정확히 파악해야 하는데, 이 물건의 경우에는 임의경매다. 전세권에 기한 경매라면 임의경매이고, 전입신고한 세입자가 판결문을 받아서 넘긴 경매는 강제경매다. 이 물건은 임의경매이므로 전세권에 기한 경매다. 확인해본 결과, 전세권이 말소기준권리가 되는 세 가지 조건 모두 만족하기 때문에 전세권이 말소기준권리가 된다. 그러므로 이 물건이 낙찰돼 등기부등본을 말소시킬 때 전세권부터 그 이하의 권리들은 모두 소멸된다. 결국 전세금인 5,000만 원 이하에 낙찰이 된다고 하더라도 인수사항은 발생하지 않는 물건이 된다. 만약 판결문을 받아서 경매로 넘긴 것이라면 강제경매가 됐을 것이다. 이런 경우 말소기준권리가 근저당이 돼서 전세권은 인수사항이 될 수도 있었다. 이렇게 강제경매인 경우와 임의경매인 경우가 매우 크게 차이 나니 확실히 구별할 줄 알아야 한다.

• 이 물건의 임차인 주 씨는 최선순위 설정일자인 근저당보다 전입이 늦기 때문에 대항력 없는 세입자다. 그리고 등기부등본을 보면 주 씨는 전세권자이기도 하다. 전세권과 같은 날 근저당이 들어왔지만 전세권이 순위가 더 높다. 이런 상태에서 주 씨가 배당요구를 했을 때 과연 전세권자로서 배당요구인지 임차인으로서 배당요구인지 정확히 파악해야 한다. 두 가지가 전혀 다른 권리면서 순위도 다르기 때문에 어떤 권리로 배당요구했는지에 따라서 그 결과는 매우 크게 차이날 것이다. 

• 예외는 있다, 후순위 권리인수 - 우리가 알고 있던 상식에 반하는 예외란 건 어디서나 존재한다. 일반적으로 말소기준권리라고 하면 그 이후의 모든 권리는 소멸되는 게 원칙이다. 전세권과 임차인의 동일인이고 전세권 날짜와 전입일자 사이에 다른 권리가 없다면 아무리 전세권이 말소기준권리가 된다고 하더라도 대항력 있는 세입자이므로 조심해야 한다. 

• 무서운 대지권미등기, 최저매각가격에 주목하라 - 대지권 유무를 입찰자가 직접 조사해봐야 한다. 자료로는 파악하기가 어려운 것 중 하나가 대지권미등기다. 감정가에 대지권 금액이 포함돼 있다 는 사실과 대지권 유무를 알 수 없다 는 사실은 현실과는 엄연히 다르니, 반드시 입찰 전에 대지권 유무를 조사해야만 한다. 경매는 정말 알 수 없다. 매각물건명세서의 대지권 유무는 알 수 없음 이란 말로 모든 책임을 낙찰자에게 미루는 것이 경매 시스템인 것이다. 그러므로 처음부터 꼼꼼하게 확인한 후에 문제가 될 만한 상황이 완전히 제거되지 않는다면, 입찰하지 않는 게 정답일 것이다. 

1.저자 및 도서소개
로버트 기요사키 - 그가 강조하는 메시지는 분명하다. 즉, <금융 IQ> 를 깨우라는 것이다.
금융 지식 없이 직장에만 의지하지 말고, 자신들의 돈을 영리하게 관리하라고 제시한다.
도서소개 - 우리는 열심히 일해 돈 버는 법만 배웠을 뿐, 돈을 관리하는 법은 배우지 못했다. 이제 돈을 위해 일하는 것이 아니라, 돈이 우리를 위해 일하게 하는 21세기형 <금융IQ>를 획득해야 한다.




2.내용 및 줄거리
내 부자 아버지는 늘 이렇게 얘기했다. '돈이야말로 정말 힘이다' 
부자 아버지가 말했다. '이제 너는 내 밑에서 일을 했던 사람드로가 똑같이 얘기하는구나. 내가 해고했거나 스스로 그만둔 사람들처럼 말이다'
부자 아버지가 말했다. '대부분의 사람들은 정말로 그렇게 한다. 그들은 직장을 그만두고 다른 일자리를 찾는다. 더 좋은 기회, 더 많은 보수를 찾는다. 그들은 새로운 일자리나 더 많은 보수가 문제를 해결할 거라고 생각한다. 하지만 대개의 경우 그런 식으로는 문제가 해결되지 않는다'
우리는 돈이 우리를 위해 일하게 하는 법을 배운 것이다. 가게에서 일하는 보수를 받지 않음으로써, 우리는 어쩔 수 없이 상상력을 동원해 돈을 버는 기회를 찾아냈다. 우리의 사업체인 만화책 도서관을 시작함으로써, 우리는 고용주에게 의존하지 않고 스스로 금전 문제를 통제했다. 
'우리는 어떻게 시작을 해야 하죠?' '당신이 추천하는 좋은 책이 있나요?' '우리는 아이들을 어떻게 준비시켜야 하죠?' '성공의 비결은 무엇인가요?' '당신은 어떻게 백만장자가 되었나요?' 그럴 때마다 나는 늘 전에 읽었던 이 기사를 떠올린다. 내용은 이렇다.  가난한 아버지는 독서의 중요성을 강조했고, 부자 아버지는 돈에 관한 지식의 중요성을 강조했습니다.
내 부자 아버지는 마이크와 나에게 레이 크록이 텍사스 대학에서 얘기한 것과 같은 교훈을 가르쳤다. 그 비결은 < 자기 사업을 하라 > 는 것이다.
작은 회사들에 대한 내 투자 전략은 일년 후에 주식을 처분하는 것이다. 나는 대개 7년 이상 부동산을 보유하지 않는다. 몇 년 동안 해병대와 제록스 사에 있을 때도 나는 부자 아버지의 조언을 실천했다. 나는 낮에 일을 하면서 내 사업을 관리했다. 적극적으로 자산을 관리했으며 부동산과 작은 주식들을 거래했다. 부자 아버지는 늘 돈에 관한 지식의 중요성을 강조했다. 내가 회계와 현금 관리를 더 잘 알수록 나는 투자 분석을 더 잘하고 결국에는 내 회사를 더 잘 시작하고 구축한다. 
나는 빨리 직원이라는 함정에서 빠져나가야 한다고 생각했다. 그래서 나는 일을 덜 한 것이 아니라 더 열심히 했다. 1978년경에 나는 전국의 판매원들 가운데 상위 5위권에 속했다. 그럴수록 나는 쥐 경쟁에서 빨리 빠져나가야 한다고 생각했다. 불과 3년 만에 내가 세운 작은 회사(부동산 지주 회사)에서 버는 돈이 제록스 사에서 버는 돈보다 더 많아졌다. 나는 부자 아버지에게서 배운 교훈으로 일개 고용인이 되는 <쥐 경주>에서 일찍 빠져나올 수 있었다. 그것이 가능했던 것은 내가 그런 교훈으로 획득한 적절한 금융 지식 때문이었다. 
<금융 IQ>의 네 가지 구성 요소 - 첫째, 회계 지식이 필요하다. 둘째, 투자 지식이 필요하다. 셋째, 시장에 대한 지식이 필요하다. 넷째, 법률 지식이 필요하다. 
아쉽게도 대부분의 사람들이 부자가 되지 못하는 근본 원인은 그들이 돈을 잃는 것을 걱정하기 때문이다. 이기는 사람들은 지는 것을 걱정하지 않는다. 실패를 피하는 사람들은 성공도 피한다. 현실 세계에서는 똑똑한 사람보다 용감한 사람이 앞서간다. 
'돈은 실제로 존재하는 것이 아니다' '부자들은 돈을 만든다. 돈이 실제로 존재하는 것이라고 생각하는 사람들은 돈을 위해 열심히 일한다. 반면에 돈이 실제로 존재하는 것이 아니라는 것을 아는 사람들은 더 빨리 부자가 된다' 우리 모두에게 있는 가장 강력한 재산은 마음이다. 우리가 마음을 잘 훈련시키면, 마음은 순식간에 엄청난 재산을 만들 수 있다. 오늘날의 정보 시대에서 돈은 기하급수적으로 늘고 있다. 몇몇 사람은 무일푼에서 벼락부자가 되고 있다. 아이디어와 계약만으로 그렇게 되고 있다. 그리고 이 일에는 돈이 교환되는 일은 전혀 없다. 이런 일은 계약으로 이루어진다. 거래인들이 하는 손짓이나, 리스본과 토론토를 연결하는 컴퓨터 화면에서 이루어진다. 혹은 중개인에게 사고 팔라는 전화를 해서 이루어진다. 돈은 전혀 움직이지 않는다. 다만 계약이 움직일 뿐이다.
우리가 살 수 있는 것은 많다. 주택, 회사, 주식, 채권, 뮤추얼 펀드, 귀금속, 혹은 야구 카드도 있다.
개인적으로 나는 두 가지 주요 수단 즉, 부동산과 작은 주식을 통해 금융적 성장을 달성한다. 나는 부동산을 기반으로 사용한다. 매일매일 내 부동산은 현금 흐름을 제공하고 때때로 가치 상승을 선물로 주고 있다. 작은 규모의 주식은 빠른 성장을 위해 사용한다. 
나는 팔려고 하다가 기다리기로 했다. 자본 소득 법률이 의회에서 바뀔 수도 있었다. 이 사례의 요점은 어떻게 작은 금액이 큰 금액으로 자랄 수 있는 가이다. 이번에도 중요한 것은 금융 보고서와 투자 전략, 시장 감각, 그리고 법률에 대한 이해이다. 
돈을 조달하는 법을 알아야 한다. 일반인들은 대개 은행에만 간다. 처음에 나는 은행을 통하지 않고도 집을 사는 법을 배웠다. 중요한 것은 집 자체가 아니라 돈을 조달하는 기술이었다. 나는 사람들이 이렇게 말하는 것을 자주 듣는다. <은행이 내개 돈을 빌려주지 않아요> 혹은 <내게는 그것을 살 돈이 없어요> 대다수의 사람들은 돈이 없다는 이유로 거래를 하지 않는다. 당신이 이런 장애를 피할 수 있다면 그런 기술을 모르는 사람들보다 훨씬 더 앞서갈 수 있다. 나는 은행에 돈 한푼 없을 때 집이나 주식, 혹은 연립 주택을 산 적이 여러 번 있다. 전에 나는 120만 달러를 주고 연립 주택을 샀다. 내가 한 것은 이른바 <묶기> 였는데, 이것은 팔려는 사람과 구매자 사이를 계약서로 묶는 것이다. 그런 후에 나는 10만 달러의 예치금을 조달했고, 그렇게 해서 나머지 돈을 조달할 90일의 시간을 벌었다. 나는 그 건물의 가치가 200만 달러임을 알고 있었다. 나는 그 돈을 조달하지 않았다. 대신에 10만 달러를 제공한 그 사람이 거래를 찾은 대가로 5만 달러를 주었고, 그 사람이 내 자리를 넘겨받았고, 나는 그 일에서 물러났다. 모두 합해서 3일밖에 걸리지 않았다. 이번에도 중요한 것은 사는 것이 아니라 아는 것이다. 투자는 사는 것이 아니다. 그보다는 무언가를 아는 것이다. 배울 것은 무척 많다. 하지만 그 보상은 엄청나다. 자기가 아는 것이 가장 큰 자산이다. 자기가 모르는 것은 가장 큰 위험이다. 위험성은 늘 있다. 그러므로 위험성을 피하는 대신 관리하는 법을 배워야 한다.
금융 지능은 회계와 투자, 마케팅, 그리고 법률의 시너지 효과이다.
그 여자가 세일즈와 마케팅의 기술을 부지런히 익히면 금방 수입을 크게 늘릴 수 있다. 내가 그 여자라면 세일즈와 함께 광고 카피에 대해서도 배울 것이다. 그런 후에 나는 신문사에서 일하는 대신 광고 회사에서 일자리를 알아볼 것이다. 그 여자는 또 PR 기술도 배울 필요가 있다. 그것은 아주 중요한 기술이다. 그리고 공짜 선전으로 대중에게 접근하는 법도 배워야 한다. 그런 후에 일과 후나 주말에 멋진 소설을 쓸 수 있다. 소설이 끝나면 훨씬 더 쉽게 책을 팔 수 있다. 그러면 그 여자는 짧은 시간에 <가장 책을 많이 파는 저자>가 될 수 있다.
나는 학생으로서 선박 수송과 관련된 온갖 일들을 하고 배웠다. 나는 일본과 대만, 태국, 싱가폴, 홍콩, 베트남, 한국, 타히티, 사모아, 그리고 필리핀의 문화, 경제, 혹은 사업 방식을 연구했다. 나는 군대를 이끄는 법을 배우고 싶었다. 부자 아버지는 회사를 운영하는 데 가장 힘든 부분이 사람들을 관리하는 것이라고 설명했다. 부자 아버지는 위험한 상황에서 사람들을 이끄는 법을 배우는 것에 대한 가치를 얘기했다. 네가 다음에 배워야 할 것은 리더십이다. 좋은 리더가 되지 못하면 등에 총을 맞게 된다. 그건 사업에서도 마찬가지다.
가장 중요한 전문적 기술은 판매와 시장에 대한 이해이다. 팔 수 있는 능력, 그러니까 (고객이건, 직원이건, 상사이건, 배우자이건, 혹은 아이들이건) 다른 사람과 의사 소통할 수 있는 능력이 개인적 성공의 기본적 기술이다. 글쓰기, 말하기, 그리고 협상하기 같은 의사 소통의 기술이 성공적인 삶에 핵심적인 요소이다. 나는 이런 기술을 익히기 위해 애를 쓰며, 내 지식을 넓히기 위해 강연에 참석하거나 교육용 테이프를 산다. 나는 어떤 기술보다 세일즈와 마케팅 기술이 더 중요하다고 생각한다. 세일즈와 마케팅 기술이 대부분의 사람들에게 어려운 이유는 무엇보다 고객의 거절에 대한 두려움 때문이다. 우리가 의사 소통과 협상 문제, 그리고 거절의 두려움을 더 잘 다룰수록 삶은 더 쉬워진다. 
나는 세미나에 참석한다. 나는 세미나가 적어도 이틀 이상인 것을 좋아한다. 왜냐하면 그 정도 기간이면 어떤 주제에 몰입할 수 있기 때문이다. 어떤 사람이 현금 없이 부동산을 사는 법에 대한 3일짜리 세미나를 광고했다. 나는 그 강좌에 385달러를 소비했고, 그 강좌는 나에게 적어도 2백만 달러를 벌어주었다. 나는 매년 적어도 두 차례는 그런 강좌에 참석한다.
피터 린치라면 이것을 어떻게 할까? 도널드 트럼프라면, 워런 버핏이라면, 조지 소로스라면? 내가 그들의 엄청난 정신적 힘에 접근하는 유일한 길은 그들이 하는 얘기를 겸손하게 읽거나 듣는 것이다. 
나는 스물여섯 살 때 다음과 같은 제목의 주말 강좌를 들었다. 경매 부동산을 사는 방법. 나는 하나의 방식을 배웠다. 다음 단계는 내가 배운 것을 실제로 실천하는 것이었다. 바로 이 단계에서 대부분의 사람들은 중단한다. 나는 그 방식으로 수백만 달러를 벌었다. 하지만 이제는 너무 늦었고 너무 많은 사람들이 그렇게 하고 있다. 그래서 나는 그 방식을 숙지한 후에 계속해서 다른 방식들을 배웠다. 나는 그 동안 파생 상품 거래만을 위한 강좌들에 참석했고 현물 옵션 거래 강좌에도 참석했다. 나는 전혀 다른 사람들과 자리르 함께 했다. 나는 그 강좌들에서 많은 것을 배워 주식과 부동산 투자를 더 의미 있고 수지에 맞게 할 수 있었다. 그래서 나는 늘 더 빠른 방식을 찾는다. 문제는 얼마나 빨리 배우느냐에 있다. 이런 기술은 아주 소중한 것이다. 
나는 워런 버핏이 투자하는 것을 쫓아가며, 시장을 보는 그 사람의 관점에 대해서 모든 것을 알려 한다. 나는 피터 린치의 책을 읽고 그 사람이 어떻게 주식을 고르는지 배운다. 그리고 도널드 트럼프에 대해 읽으면서 그 사람이 어떻게 협상하고 거래를 성사시키는지 알려고 애쓴다. 그들이 할 수 있다면 나도 할 수 있다. 
무언가를 원한다면 먼저 주어야 한다. 이것은 돈과 미소, 사랑, 그리고 우정에 대해서도 같다. 가르치면 받으리라. 돈에 대해서 배움을 얻고 싶다면 다른 사람에게 그것을 가르쳐라. 그러면 엄청나게 많은 아이디어와 더 뚜렷한 대가가 찾아올 것이다. 
나는 새 투자 아이디어를 얻기 위해 책방에 가서 여러 가지 독특한 주제의 책들을 본다. 나는 그것들을 공식이라 부른다. 16%의 해결책 을 발견했다. 나는 그 책을 사서 읽었다. 다음 목요일에 나느 16%의 해결책 의 내용을 실천에 옮겼다. 한 단계 한 단계. 나는 그 책의 내용을 현실에서 실현하기 위해 변호사 사무실과 은행들에서 좋은 부동산 거래를 찾았다. 대부분의 사람들은 행동을 하지 않는다. 당신이 하고 싶은 것을 먼저 한 사람을 찾아라. 
많은 제안을 하라. 좋은 거래나 딱 맞는 사업, 딱 맞는 사람, 딱 맞는 투자가, 혹은 그 밖에 어떤 것을 찾는 일은 데이트와 똑같다. 시장에 가서 많은 사람들과 얘기하고, 많은 제안을 하고, 협상을 하고, 거절을 하고, 받아들여야만 한다. 내가 아는 독신자들은 집에 앉아 전화벨이 울리기만 기다린다. 하지만 당신이 신디 크로포드나 톰 크루즈가 아니라면, 어떤 시장이건 시장에 가는 것이 최선책이다. 탐색하고, 제안하고, 거절하고, 협상하고, 받아들이는 것은 삶의 모든 것에서 과정의 일부이다. 
나는 주식에 대해서는 피터 린치의 월가를 무찌르다 라는 책을 좋아한다. 그 책에는 가치가 성장하는 주식을 고른다는 피터 린치의 공식이 들어 있다. 알고 보니 가치를 찾는 원칙은 모두 같은 것이었다. 부동산, 주식, 뮤추얼 펀드, 새 회사, 새 애완 동물, 새집, 새 배우자, 혹은 세제를 사는 일에도 적용된다. 그 과정은 늘 똑같다. 우리가 알아야 할 것은 무엇을 찾고 있는지이다. 그리고 그런 후에 그것을 찾아가는 것이다.
행동은 늘 아무 행동도 하지 않는 자를 이긴다. 중요한 단어들은 했고 와 하는 이다 이 책에서 여러 차례 반복했듯이, 행동을 해야만 금전적인 보상을 얻을 수 있다. 지금 행동하라!
돈에 대한 교육과 지혜가 중요하다. 일찍 시작하라. 책을 사라. 강연에 가라. 실천하라. 그리고 작게 시작하라. 당신의 머리에 있는 것이 당신의 손에 있는 것을 결정한다. 돈은 아이디어에 불과하다. 생각하라 그러면 부자가 되리라 라는 멋진 책이 있다. 그 책의 제목은 열심히 일해서 부자가 되라가 아니다. 돈이 당신을 위해 열심히 일하게 만드는 법을 배워라. 그러면 당신의 삶은 더 쉽고 행복해질 것이다. 이제는 안전하게 하지 말고 영리하게 하라. 




3.나에게 어떤 점이 유용한가?
  돈에 대한 강렬한 열망을 가지고, 금융IQ 를 높여야한다는 실천력이 생겼다.
  


4.이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
  돈이야말로 힘이다. 이 힘을 얻기 위해 공부와 실천이 계속 선행되어야 한다는 것이다. 늘 생각만 하고 실천하지 못하는 나에게 부자아빠가 진실된 조언들을 해주는 느낌이다.
  두고두고 가르침을 받아야 할 책이다.




5.연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?
   보도 섀퍼의 '돈'

1. 저자 및 도서소개
안신영 - 누구보다 꼼꼼하게 부동산을 파악하고, 발품으로 얻은 현장 경험을 중요하게 생각하는 저자는 이론이 아닌 실전으로 체득한 노하우와 부동산 시장의 흐름을 읽는 통찰력을 이 책에 자세하게 공개한다.
도서소개 - 4000만 원으로 시작한 경매 재테크로 월세 부자가 된, 안개 속을 걷는 상황에서도 알짜 부동산을 찾아 투자해온, 평범하지만 결코 평범하지 않은 아줌마의 인생 반전 이야기.

2. 내용 및 줄거리
서점에서 '월급쟁이를 위한 부동산 경매'라는 책을 보게 되었다. 
방이 1개나 2개인 빌라는 가족 단위로 거주하기에는 좁아서 나중에 팔 때 수요자를 찾기가 어려울 수 있다. 전용면적이 50m2(15평) 전후가 되는 빌라에 투자하는 것이 좋다.
일반적으로 아파트는 KB시세를 기준으로 대출을 해주는데 빌라는 감정평가금액을 기준으로 대출금액이 정해지다.
빌라는 주택마다 개별성이 강하다. 서비스 면적을 알고 싶으면 해당구청에 평면도(건축물 현황도)를 떼어보세요.
경락잔금대출은 감정가의 70%나 낙찰가의 80% 중 더 적은 금액이 나오지만, 일반 매매일 때는 매매가격의 60~65%정도만 대출이 된다.
명도 완료를 하고 나면 대출을 해준 은행에서는 전입세대 열람을 해서 아무도 전입하지 않았다는 것을 확인한다.
새로 공급되는 아파트는 30평형대의 비중이 높아서 만약 매입하게 된다면 20평형대를 사는 게 나을 것 같았다.
나는 일반적으로 준공 연식 5년 미만, 준공 연식 5~10년 사이, 준공 연식 10~20년 사이, 준공 연식 20년 이상으로 나누어 수리의 단계를 예측한다. 전체 수리를 할 때는 중개사를 통해 인테리어 잘 하는 곳을 3군데 이상 소개받아서 동일한 조건으로 견적을 내고 자신과 잘 맞을 것 같은 업체를 선정하면 된다.
공격적으로 입찰하면서도 소액 투자 기준은 지키려고 500만 원 미만으로 투자 가능한 물건을 골라서 입찰했고 11월과 12월 초까지 3건의 빌라를 낙찰받았다.
앞으로의 부동산 투자는 어떻게 해야 할까? 지역마다 시세 그래프의 모양이 다르고 예정된 공급물량이 다르다. 저점을 찍고 반등하기 바로 전에 해당하는 지역을 찾아 경매로 접근하면 충분히 수익을 얻을 수 있다.
한 달에 지역 한 군데 알아가기. 매달 방문했던 지역 중에서 괜찮다고 판단되는 곳을 골라 분기별로 1채씩 총 4채의 주택을 매입한다.
시간과 투자금액 등 나의 여건을 고려하니 수도권의 빌라에 투자하는 게 적격이라는 결론이 났다. 결국 나는 다음과 같은 기준을 수첩에 적어두고 흔들리지 않으려고 노력했다.
내게 맞는 임장 범위 - 임대 목적. 1.거리: 차량으로 1시간 내외 이동 가능한 거리 2.감정가격: 1억 4000만 원 미만 3.보증금: 2000만 원 정도 4.경매 물건 많이 나오는 지역
등기부등본이 1개이면 아파트나 다세대.오피스텔.주상복합.분양상가.연립주택에 살고 있는 것이며, 2개이면 단독주택이나 다가구주택.상가에 살고 있는 경우이다.
말소기준권리를 찾아라! 저압개담전: 저혈압에 걸린 개가 담에 걸려 전사했다. 배.신.한 전세권
백 번 고민하고, 열 번 책을 읽는다고 해도, 한 번 경험하는 것으로 배우는 것이 훨씬 많다. 경제적 자유를 위해 부동산 재테크를 하기로 마음먹었다면, 직접 발로 뛸 준비를 하자. 두려움은 잠시 접고 몸을 움직이면 우리가 원하는 내일은 그리 멀지 않은 곳에 있을 것이다.

3.나에게 어떤 점이 유용한가?
 부동산 경매 왕초보인 나에게 경험자가 알려주는 상세한 기본지식들은 정말이지 경매를 알아가는데 너무나 큰 길잡이가 되어준다.

4.이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
 나도 할 수 있다! 라는 자신감을 불어넣어준다. 평범한 아줌마가 하나하나 헤쳐나가며 배우며 뛰면서 경매로 수익을 이루어내는 모습들을 보며 나 또한 그리하겠다는 다짐이 든다.

5.연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?
 싼 집 사야 부자된다 - 김양섭

1. 저자 및 도서소개
겸손, 돈읽녀, 드리머, 바를공반운, 보리나무, 상상력부자, 아이리쉬, 풍백, 플레이야데스 9명 공저.
도서소개 - 일반매매, 분양권, 경매, 공매, 임대사업까지 내 집을 좀 더 일찍 마련하는 9가지 방법


2. 내용 및 줄거리
- 상상력부자
효율적 시간 관리를 위한 '1.2.3 메모 일기'
시간 관리를 하고자 한다면 스케줄 관리표를 작성하는 것이 좋다. 그런데 그보다도 나는 일기 쓰는 것을 더 추천한다.
쓰는 방식은 간단하다. 하루 세 줄로 그날을 요약하는 것이다. 
1번 오늘 그냥 한 일을 쓴다.
2번 오늘 잘못한 일을 쓴다.
3번 오늘 잘한 일을 쓴다.

- 바를공반운
2주택자도 양도소득세 비과세 적용을 받을 방법이 있다.
1. 첫 주택 구매 후 1년이 지나서 두 번째 주택을 구매할 것
2. 첫 주택을 2년 이상 보유할 것
3. 두 번째 주택을 구입하고 3년 이내에 첫 주택을 매도할 것

- 돈읽녀
나는 지금 살고 있는 이 빌라를 경매로 1억1,000만 원에 낙찰받았다. 그중 8,700만 원은 경락잔금대출을 받았는데, 대출 금리는 1년에 3% 정도이므로 한 달에 나가는 이자는 약 22만 원이다. 반면에 이 집에 이사 오기 전까지 나는 월세를 35만 원씩 냈다. 그 집은 방이 하나였고, 지금은 세 개다. 장기적으로 봤을 때 원리금을 갚을 능력만 된다면 대출을 받아서라도 내 집을 빨리 마련하는 것이 유리하다는 결론이 나온다. 

나만 해도 2014년에 1,500만 원으로 투자를 시작해서 4년이 지난 지금 순자산은 약 8,000만 원 정도다. 투자에 게을러서 일 년에 한두 건씩만 겨우 해온 나도 1,500만 원으로 4년 만에 8,000만 원을 벌었는데, 성실한 투자자라면 3,000만 원으로 10년에 몇 억을 못 벌리가 없다. 

낙찰받은 것이 아파트라면 경매가 진행되면서 밀린 관리비 중 공용부분을 내야한다(일반관리비는 x).

결국 잔금납부기일을 일주일 앞두고 신용대출까지 끌어다가 무사히 잔금을 치렀다. 그 이후로는 입찰하기 전에 반드시 대출부터 정확하게 알아보는 것을 원칙으로 삼고 있다.

지난 3년 동안 나는 이런 식으로 소액투자를 반복했고 현재는 주택 일곱 채를 보유한 다주택자가 되었다. 그중 세 채는 경매로, 나머지는 일반매매로 매입했다. 내가 살던 옥탑방은 월세와 각종 공과금을 합한 주거비가 한 달에 약 45만 원 정도 나왔는데, 일차 목표는 그 주거비를 메울 만큼의 월세를 받아보자는 것이었다. 결과적으로 그 목표는 빌라 세 채에서 나오는 월세로 달성했고, 기간은 채 2년이 걸리지 않았다. 

- 드리머
당시에는 잘 몰랐지만 돌이켜보니 우리가 아파트를 매수한 2013년 말은 수도권 대세상승의 초입이었다. 미분양이 남아 있는데도 시세가 상승할 수 있느냐고? 소위 말하는 악성 미분양(준공 후 미분양)이라면 건설사의 부실로 이어질 수 있어 위험하지만, 일반 미분양은 아무런 문제가 되지 않았다. 그 뒤로 나는 미분양 아파트에 대한 생각을 바꾸게 되었다. 실거주를 위한 내 집 마련이 목적이라면 이렇게 대규모 공급으로 인해 쌓였던 미분양이 점차 감소하는 양상을 보일 때 괜찮은 입지의 미분양 물건을 매수하는 것도 좋은 전략이라고 생각한다. 

선착순 분양을 진행하는 모델하우스에 방문하게 된다면 상담직원에게 혹시 회사보유분 중에서 좋은 물건이 남아 있지는 않은지 넌지시 물어보자. 대부분은 없다고 하겠지만 간혹 의외로 좋은 층의 물건을 소개해 주는 경우도 있다. 물론 맨입으로는 절대 소개받지 못할 테지만, 만에 하나 기회를 얻게 된다면 약간의 비용을 지불하더라도 로열층 물건은 계약하는 것이 좋다. 

공급물량 정보는 이런 사이트를 통해 수집한 후 본인이 직접 정리하는 것이 가장 좋다고 생각하지만, 그것이 어렵다면 인터넷에서 정보를 찾아도 된다. 최근에는 자신이 수집한 공급물량 정보를 친절하게 지역별로 정리해서 올려주는 분들도 많이 있다. 인터넷에 '아파트 공급물량' 또는 '입주물량' 등의 키워드로 검색을 해보자. 조금만 노력하면 자기가 원하는 지역의 향후 2~3년 치 공급물량을 손쉽게 파악할 수 있을 것이다. 이 한 번의 경험 이후로 나는 매수 여부를 판단할 때 반드시 매도 시점의 공급량을 따지게 되었다. 그리고 그것은 나으 투자 제1원칙으로 굳어졌다. 그 덕분인지 몰라도 투자 실패에 대한 불안감이 많이 줄었다. 

- 풍백
세입자의 전입신고와 은행의 근저당이 같은 날 실행된다면 우선권은 하루 차이로 은행에게 먼저 돌아간다는 뜻이다. 전세로 들어가게 되면 계약할 때만 등기부등본을 떼어 보는 것이 아니라 들어가고 일주일 쯤 뒤에 한 번 더 떼어 봐야한다. 혹시나 집주인이 나 모르는 사이에 대출을 받았는지 모를 일이니까.

싼 전세가 가능한 이유는 이미 경매 넘어간 집에 전세를 들어가기 때문이다. 문제는 가짜 임차인들 때문에 원래 첫 번째로 돈을 받아가야 할 은행이 손해를 본다는 점이다. 그런 이유로 이미 경매로 집이 넘어간 걸 뻔히 알면서 들어오는 세입자에게는 배당을 해주면 안 된다며 은행들이 '배당배제신청'을 하는 경우가 많아졌다. 그래서 요즘은 이렇게 '싼 전세'에 입주했다가 보증금을 못 돌려받고 나가는 사례가 늘어나고 있다. 하지만 부동산 중개인들은 여전히 "이 정도 금액은 최우선변제로 보호를 받으니 괜찮다"라며 계약을 성사시키는 경우가 많은 것으로 알고 있다. 그러다가 보증금을 돌려받지 못하면 아무도 책임져 주지 않는다. 돈이 없을수록 내 돈을 지키기 위해서 부동산 공부를 해야 한다. 

우리 부부는 적정 대출을 8,000만 원, 마지노선은 1억5,000만 원 이내로 정했다. 원리금을 상환하느라 생활에 지장을 받지 않으면서 45살까지 목표 자산(8억)을 모을 수 있는 금액을 계산한 결과였다. 

1억 원 미만 빌라를 낙찰받아서 취득세, 수리비, 매도 중개수수료를 내고, 단기보유세율로 인한 양도소득세까지 빼고 나서 500만 원을 남기려면 시세보다 1,500만 원은 싸게 낙찰받아야 했다. 

부동산 투자를 한다고 무조건 경제적.시간적 자유인이 되는 건 아니란 걸 깨달았다. 오히려 투자자는 자영업자에 가깝다는 생각이 들었다. 계속 물건을 검색하고, 조사하고, 수리하느라 돈도 시간도 많이 든다. 투자 고수들도 연 4,000만 원에서 5,000만 원 벌면 선방이라고 했다. 30억 부자 등 실제로 만나 보니 순자산은 5억 원에서 10억 원 사이인 경우가 많다. 

호재는 절반만 믿어야 한다는 것이다. 이사 갈 집을 결정한 것은 살기 편한 곳이라는 확신 때문이기도 하지만 송도-청량리 간 GTX의 C노선이 이곳을 지난다는 호재 때문이기도 했다. 인천에서는 송도와 관련된 호재라면 꼭 진행이 될 거라고 생각했다. 실제로 인천시는 송도에 UN산하기관인 녹색기후기금(GCF) 이 입주하는 조건으로 GTX 조기착공을 약속했었다. 하지만 4년이 지난 아직까지 타당성 검사만 하고 있다. 

신중하지만 꾸준하게... 4년 만에 8채 주인 되다. 800만 원으로 시작한 첫 투자는 두 번째, 세 번째 투자 기회도 안겨 주었다. 1년 뒤에 첫 번째 집의 시세가 상승하면서 그만큼에 대해서만 추가대출을 받아 두 번째 물건을 매입했다. 다시 2년 뒤에는 첫 번째 집의 전세가가 오르면서 올려 받은 전세금으로 세 번째 물건을 매입했다. 그리고 다음 해에는 두 번째 물건 역시 전세가가 많이 오른 덕분에 올려 받은 전세 재계약금으로 그 다음 집을 사게 되었다. 이런 식으로 우리가 보유한 집은 금방 여덟 채로 불어났다. 금방이라고는 했지만 1년에 매입한 집은 한두 건 정도이고, 사실은 매일 살림하고 아기 키우는 것이 일상이었다. 아이가 잠들면 매일 하던 대로 신문과 책을 읽거나 부동산 관련 데이터들을 살펴본다. 부동산 투자를 직접 해보기 전에는 투자라는 것이 매우 스펙터클한 '사건'인 줄 알았다. 하지만 실제로 시작하고 나니 투자는 작은 일을 꾸준히 지속하는 '일상'이라는 느낌을 받았다. 그렇게 2013년도 하반기부터 이 글을 쓰고 있는 2017년 하반기부터 약 4년의 시간이 지나자 순자산(현재 평가액에서 대출 및 보증금을 제외한 금액)은 약 5억 원이 되었다. 팔 때의 세금이나 중개수수료 등을 빼고 친정의 빚을 일부 갚더라도 우리 부부의 1차 목표인 4억 원은 달성했다고 생각된다. 거의 1년에 대략 1억 원씩 자산 상승이 있었던 셈이다. 이렇게 단기간에 자산이 늘어난 것은 99%가 상승기를 잘 만난 운 덕분이다. 그리고 나머지 1%는 내가 이것이 운이라는 걸 알고 있다는 점 덕분이다. 집을 사려고 할 때마다 소심하게 계속 되묻는다. '모든 게 잘못돼도 감당할 수 있는 금액인가?' 가지고 있는 일곱 채의 아파트 모두 비슷한 과정을 거쳐 매입했다. '여기서 더 떨어지지는 않겠지? 급매가 맞나? 급매인 이유가 뭐지?' 등등 끊임없이 되묻고 의심했다. 잘 아는 지역에, 주부인 내가 여기서 살고 싶다는 마음이 드는 아파트만 골랐다. 다른 지역도 꾸준히 둘러보지만 매입 결정을 내리고 보면 결국 눈 감고도 훤해서 확신이 드는 곳이 낙점되었다. 그 확신은 돈이 없을 때 꾸준히 책과 뉴스를 읽고 부지런히 부동산을 보러 다녔던 경험에서 나온 것이었다. 

타이밍을 놓치지 않으려면 꾸준히 동네 부동산 중개사무소부터 둘러보는 게 제일이라고 생각한다. 현장에 몸담은 사람들이 가장 빠르게 움직이기도 하고, 급매가 나오면 바로 알 수 있기 때문이다. 동네 아주머니들이 괜히 모여서 수다 떨고 있는 중개사무소가 있는데, 그런 곳이 숨겨진 급매 물건을 갖고 있는 경우가 많았다. 
맘카페에 어느 아파트가 살기 좋은지 질문을 올리면 실제 거주민들의 생각을 잘 알 수 있다. 어느 아파트를 더 선호하는지, 어떤 호재가 진행되고 있는지뿐만 아니라 어느 아파트가 공동배관 공사를 했는지까지 앉은 자리에서 알 수 있었다. 
투자의 타이밍은 부동산 강의를 통해 알게 되었다. 강의를 본격적으로 듣기 시작한 시기는 집을 다섯 채까지 마련한 2015년 봄부터였다. 강의를 듣고서야 왜 집값이 오르고 내리는지 알 수 있었다. 바로 수요와 공급, 즉 수급(需給)이었다. 향후 어느 지역에 얼마나 많이 집을 지을 예정인지 알기 위해 '부동산114' 사이트의 '분양' 메뉴나 전국의 부동산 흐름을 한 눈에 알 수 있는 'KB부동산'의 'KB부동산 통계정보' 코너를 자주 들여다보고 있다. 


- 보리나무
준공업지역도 매도하기 좋은 곳 중 하나다. 준공업지역에서는 건축을 할 때 용적률이 최고 400%까지 가능한데, 이는 2종일반주거지역이 최고 250%, 3종일반주거지역이 최고 300%인 것과 비교해 높기 때문에 수익률이 좋다. 

분양전환 임대아파트에 주목하자. 처음 분양전환 임대아파트 매물에 투자했을 때는 새로운 세상을 만난 느낌이었다. 임대아파트라서 주변가보다 시세가 억눌려 있다가 일반매물로 전화되면 단기간에 가격이 오르는 것을 보고 '이건 무조건 성공하는 투자 방법이구나'라고 생각했었다. 최초의 일반분양이라 주택임대사업자로 등록하면 취득세가 면제되는 혜택도 있다. 그러나 모두가 수익을 본 건 아니다. 분양전환 매물의 위험성은 첫째, 잔금을 치르고 등기까지 하는 동안 공실인 상태로 유지되는 경우가 많기 때문에 그 사이에 투자금이 많이 들 수 있다는 점이다. 또한 분양전환이 비슷한 시기에 이루어지므로 그 단지 내에 한꺼번에 전월세가 풀려서 임대가가 하락할 가능성이 있다. 

비싼 물건을 싸게 사는 '급매 협상의 기술'
전세 낀 24평 아파트를 사기 위해 매도인과 밀당을 하는 중이었다. 매도인은 3억 원을 요구했고 나는 2억9,000만 원을 제시했다. 집 상태가 그리 좋지 않았기 때문에 수리비를 생각하면 값을 더 주기 곤란했다. 양쪽이 생각하는 가격의 간극이 줄어들지 않자 나는 새로운 대안을 제시했다. 중도금으로 1,000만 원을 더 줄테니 2억9,000만 원에 파시고, 대신 잔금은 전세계약 만료 시까지 늦춰 달라는 것이었다. 매도인은 고심하더니 결국 승낙을 했다. 자금 사정이 좋지 않아 당장 중도금을 조금이라도 더 받는 것이 매도 금액을 올리는 것보다 나았기 때문이다. 하지만 실제로는 내가 원하는 프레임 안에서 상대가 선택하게 만든 것이다. 내 입장에서는 중도금은 총 금액에 포함된 것이라 부담이 없고, 잔금 기한을 늦추면 그 사이에 전세가가 올라서 투자금을 최소화할 수 있다. 거기에 전세가 만기될 때 새로 전세를 들이면 올려 받은 전세금을 통해 투자금을 회수할 수 있다는 이점도 있었다.

임대차계약서의 특약사항에 3만 원 혹은 5만 원 이하의 소모품에 대해서는 임차인이 직접 수리한다는 항목을 넣으면 신경 쓸 일이 훨씬 줄어든다.

투자의 가장 큰 무기는 '진심'과 '뚝심'
지금은 그냥 당당하게 투자자라고 밝히고 물어본다. 한 지역에 여러 채를 매입하거나 좋은 매물만 있으면 당장 매입하겠다는 믿음을 주면 중개사가 우리를 대하는 태도가 달라짐을 느낄 수 있다. 급매물이 많이 나오면 우리가 모두 소화하지 못하지만, 투자를 하는 지인들이 많으니 주변에 살 사람을 언제든 연결해 줄 수 있다는 믿음을 주었다. 이러면 좋은 매물이 나왔을 경우 나에게 우선적으로 연락이 오게 된다.

누수나 임차인 문제 등 크고 작은 어려움이 생기더라도 적극적으로 헤쳐 나가보자. 누구나 겪는 어려움이려니 하고 넘기다보면 어느새 맷집이 강해진 자신과 마주하게 될 것임을 확신한다.


- 겸손 
여러 가지 요인들이 공매 투자의 진입장벽으로 작용한다. 그러나 바로 그렇기 때문에 오히려 공매를 잘 공부하면 돈을 벌 수 있는 것이다. 남들은 포기하기 때문에 경쟁이 조금 덜 하다. 경쟁이 덜 하면 나눠먹을 게 좀 더 많이 생기기 마련이다. 여러분은 이 장벽을 뛰어 넘으셔야 한다. 

초보자라면 굳이 어렵게 가지 말자. 아주 쉽다. 선순위 임차인이 있는 물건을 피하면 된다. 

보통 공매로 낙찰을 받은 후 명도가 잘 이뤄지지 않아서 명도소송으로 가게 되면 6개월 정도가 걸리므로, 차라기 입찰을 할 때 6개월치 이자를 미리 감해서 입찰가를 쓰는 것이다. 예를 들어, 똑같은 물건인데 경매에 나왔을 때 입찰가를 1억8,000만 원 정도로 정했다고 하자. 그 물건이 공매에 나왔다면 그보다 6개월치 이자만큼 금액을 낮춰서 입찰하면 되는 것이다. 대출이자가 월 50만 원 정도로 예상된다면 6개월치에 해당하는 약 300만 원만큼 낮춰서 1억7,700만 원에 입찰한다. 운 좋게 두 달 만에 명도가 된다면 나는 4개월치 이자를 번 셈이다. 물론 가격을 낮추면 그만큼 패찰할 가능성이 커진다. 하지만 그러면 어떠한가. 물건은 계속 나오므로 자꾸 입찰하다보면 언젠가는 낙찰이 된다. 어차피 공매는 인터넷으로 입찰할 수 있으니 편리하지 않은가. 다만 조심할 것은 낙찰이 되지 않는다고 해서 내 원칙을 져버리는 것이다. 패찰을 반복하다보면 조바심이 난다. 낙찰을 받고 싶어 입찰 가격을 조금씩 올리게 된다. 그러다가 덜컥 낙찰이 되고 나면 그제야 제정신이 돌아온다. 내가 실수했음을 깨닫게 된다. 내 첫 공매 낙찰이 그러했다. 


- 플레이야데스
지역별로 매매 및 전세에 대한 수요가 매우 다르다. 예를 들어 경상북도 안동시의 경우는 수요자들이 전세로 살기보다 매매를 선호하는 경향이 있다. 반면 전라남도 여수시의 경우는 매매를 하기보다 전세로 살기를 선호하는 경향이 있다. 이처럼 지역마다 특색이 다르기 때문에 전국의 매매 수요를 동일한 잣대로 분석하기에는 다소 무리가 있다. 적정 수요량을 측정하기 위해서는 지역별 특성을 파악하고 그에 따라 접근해야 하기에 여간 어려운 일이 아니다. 
이처럼 데이터 분석은 단순히 숫자만 보는 게 아니라 다양한 원인을 분석하고 지역별 특성을 반영하는 복잡한 과정이다. 

그 지역의 수요에 딱 맞는 적정한 입주물량이 어느 정도인지는 시군구마다 평균연령과 증가하는 세대수에 따라 다르지만, 대략 인구수의 0.5% 또는 가구수의 1%를 기준으로 하면 어느 정도 들어맞는다. 이 상수는 과거의 매매가격 증감률이 변화되는 시점과 입주물량률(인구수 또는 가구수)을 비교해 보면서 찾아낸 수치이다. 위 표에서 보듯 천안시의 적정 입주물량은 분기별 642세대이다. 하지만 그와 비교해서 상당히 많은 입주물량이 205년 10월 이후에 대기하고 있음을 알 수가 있다. 2015년 10월은 '2015년 3분기'에 속해 있는데 이때에는 한창 입주물량이 많이 예정되어 있다. 부동산 가격이 보합세이거나 또는 하락할 수 있음을 쉽게 예견할 수 있다. 
입주물량과 함께 살펴보아야 할 것은 미분양주택 현황이다. 앞으로 당분간 입주예정 아파트가 없다면 미분양이 감소할 테지만, 입주예정 아파트가 있다면 미분양은 더욱 심해질 것이다.
참고로, 주택정보포털을 이용하면 더욱 다양한 정보를 확인할 수 있으니 한 번씩 들어가 보는 것도 도 좋다. 

1. 저자 및 도서소개
김기원(리치톡톡) - 전문적인 컨설팅을 제공하고 싶은 마음과 재테크에 대한 개인적인 관심에서 부동산 공부를 시작했다. 그러나 공부를 하면 할수록 자신을 포함해 많은 사람이 감(感)과 카더라에 의지해 투자를 결정하는 현실에 답답함을 느꼈다. 결국 객관적인 지표로 시장에 대응하기 위해 직접 데이터를 분석하기로 했다. 수학과 컴퓨터공학을 전공한 실력을 발휘해 부동산 빅데이터 분석 시스템인 리치고(RichGo)를 개발했다.
도서소개 - 전국 930만 아파트 빅데이터에서 찾아낸 가장 과학적인 투자 전략


2. 내용 및 줄거리
부동산 공부를 하면서 확실히 깨달은 점이 하나 있습니다. 제대로 공부한다면 부동산 투자가 평범한 사람들에게 가장 성공 가능성이 높은 재테크 수단이라는 것 말입니다. 우리 주변의 부자들 중 상당수가 부동산 투자 고수라는 것이 이를 증명해 줍니다. 부자들 대부분이 부동산 자산 비중이 높고 실제로 부동산을 통해 자산 증식을 해왔던 것이지요. 

나는 그보다 1년 전인 2016년 5월쯤에 속초가 뜰 것을 예견할 수 있었다. 거래량 데이터를 보고 속초가 뜰 것을 알아차렸다. 

월간 KB주택가격동향 시계열 자료에는 총 68개의 엑셀 시트가 있다. 나도 이 자료를 다 보지는 않는다. 이 중 핵심 자료 몇 개만 봐도 충분하다. 내가 주로 보는 대분류는 주택가격지수, 주택가격대비소득비율, 주택구입능력지수, 주택구입잠재력지수, 오피스텔통계, 시장동향 등이다. 

투자는 내 통제력과 영향력 안에 있는 것만 해야 한다. 

2016년 말에도 신한은행, 국민은행, 하나은행, 우리은행, 농협은행 등 5대 은행장은 하나같이 2017년 부동산 시장의 폭락을 경고했다. 하지만 실제 집값은 어떻게 되었나? 서울, 수도권, 부산 등을 중심으로 굉장히 많이 올랐다. 5대 은행장들의 예측과는 정반대의 결과가 나온 셈이다. 금융에 관해선 누구보다 잘 아는 은행장이, 그것도 한두 명이 아니라 다섯 명이 같은 미래를 예견했는데 쉽게 무시하고 지나갈 수 있는 사람이 얼마나 될까. 그러나 최고의 금융 전문가들조차 금리 인상과 관련해서는 잘못된 견해를 갖고 있는 경우가 많다.

미국이 금리를 올리면 한국이 할 수 없이 따라 올리고, 그러면 해외 자본이 다 빠져나가 한국의 자산 시장이 다 폭락한다는 논리 구조는 처음부터 끝까지 매우 빈약한 것이다.
현상이 복잡할 때는 항상 본질을 꿰뚫어 봐야 한다. 금리를 인상하는 이유는 본질적으로 경기가 좋아지기 때문이고, 그만큼 자신감이 있기 때문이다. 경기가 좋아지는데 주가와 부동산 시장이 어찌 폭락할 수 있겠는가. 

가파르게 상승하던 금리가 한 분기 이상 이뤄지지 않는다면 금리 인상의 끝 지점에 도달했다고 판단하면 된다. 그리고 이거은 이제 자산 시장의 호황이 끝나간다는 신호다. 이때가 되면 공격적인 투자자들도 위험 자산 정리를 본격적으로 준비해야 한다. 

금리 인하를 시작한다는 이야기는 경기가 좋지 않다는 뜻이다. 당연히 이 시기에는 부동산이나 주식 같은 투자 자산의 상황도 좋지 않다. 늦긴 했지만 가능하다면 빨리 주식과 부동산을 처분해야 한다. 
보수적인 투자자라면 이 시기에는 초우량 채권에 투자하는 것이 좋은 전략이다. 안전하면서도 7~12% 정도의 중수익이 가능하기 때문이다. 공격적인 투자자라면 차라리 달러에 투자하는 게 현명하다. 대한민국의 경제가 어려운 시기에는 결국 환율이 올랐기 때문이다. IMF 위기때도 그렇고, 서브프라임 사태 때도 원/달러 환율은 급등했다. 

금리 인하 하반기 시기는 전체 금리 사이클 중에서 기간이 가장 짧다. 보통 몇 개월에서 길어봐야 1년이 조금 넘는다. 이 시기는 최악의 비관이 세상을 지배한다. 말 그대로 사람들이 못 팔아서 안달이 나는 시기이기 때문에 정말 현명한 투자자라면 이 시기에 적극적으로 투자한다. 워런 버핏이 2008년 말 ~ 2009년 초에 그랬던 것처럼 말이다. 

주택버블 인덱스가 70%를 넘어서면 위험신호로 받아들이고 리스크 관리에 들어가야 한다고 생각한다. 

2017년 대출위험 인덱스는 82%다. 사상 최대의 대출 규모라고 하지만 대출의 위험도는 양호한 편임을 알 수 있다. 다만 지수가 계속 안정적으로 관리될 거라고는 확신할 수 없다. 언젠가 대출위험 인덱스가 다시 130%를 넘는 시점이 올 수도 있다. 바로 그때가 개인과 기업 모두 부채를 줄이고 리스크 관리에 들어가야 하는 시점이다. 

신용경색 인덱스 지수가 150을 넘으면 곧 심각한 위험이 들이닥친다고 이해하면 된다. 지수가 135쯤이 되면 위험 자산을 정리하는 방향으로 준비해야 하는 것이다. 
2017년 9월의 신용경색 인덱스는 89%로 신용경색과는 거리가 멀다. 아주 가까운 기간 안에 커다란 위기가 올 가능성은 희박하다. 몇 월 위기설이니, 2018~2019년에 대폭락이 온다느니 하는 과장된 공포에 휘둘릴 필요는 없어 보인다. 다만 리스트 관리 차원에서 신용경색 인덱스의 흐름을 꾸준히 모니터링할 필요는 있다. 과거를 보면 지수가 150을 돌파하고 1년 후쯤에 어김없이 커다란 위기가 들이닥쳤으니까. 그리고 설사 위기가 닥치더라도 세상이 끝난 것 같은 공포에 질릴 필요는 없다. 위기 발생 후 1년 안에 아파트 매매가는 바닥을 다지고 다시 오르기 시작했으니 말이다. 
신용경색 인덱스로 경제 위기의 징후를 미리 알 수 있음. 
최소한 2018~2019년에는 경제 위기 없음!

앞으로 2~3년간의 미래는 과연 어떤 시기와 가장 비슷할까? 바로 2003년 말부터 2005년 초반이다. 2003년 10.29 부동산 정책은 2017년 8.2 부동산 정책과 닮았다. 또 2005년부터 한국의 금리가 인상되기 시작했는데, 지금도 2017년 11월 30일에 금리 인상이 시작되었다. 그런 만큼 과거 2003년 10월부터 금융위기가 터지기 직전인 2008년 8월까지의 시도별 플라워차트를 보는 일은 지금의 우리에게 많은 도움이 될 수 있다. 이렇게 놓고 보니 금융위기가 끝나고 2009~2013년 정도까지 왜 서울, 경기, 인천 지역의 가격이 가장 크게 조정받았는지 알 것 같다. 돈이란 자연스럽게 저평가된 곳으로 흘러가게 되어 있다. 그래서 금융위기가 끝나고 고평가된 수도권은 상당 기간 조정 기간을 거쳤던 것이고, 버블이 별로 없었던 지방의 5대 광역시 등은 금세 상승세를 탈 수 있었던 것이다. 특히 이 시기 부산의 차트를 보면 매매가와 전세가 모두 하락했음을 알 수 있다. 자산 시장의 여름이 부산과는 상관이 없었던 것인데, 눈 밝은 투자자라면 이 사실을 저평가의 신호로 받아들이고 금융위기 이후 부산에 집중 투자했을 것이다. 
2010~2014년 매매가가 큰 폭으로 하락했던 서울, 인천과 달리 지방의 광역시들은 단기간의 조정은 있었지만 큰 폭의 변동성 없이 안정적으로 가격이 상승해왔다.

2017년에 사상 최대의 입주 물량이 들어왔던 충남은 2018년에도 거의 비슷한 양의 엄청난 물량이 대기하고 있지만 다행히 2019년에는 입주 물량이 대폭 감소한다. 그렇게 때문에 충남의 전세수급지수는 2018년에도 약세를 보이다가 연말로 갈수록 반등을 할 것으로 판단이 된다.

버블 인덱스가 말해주는 것처럼 서울 아파트 가격이 본질 가치 대비 가장 비쌌던 시기는 2008년이다. 이 버블의 크기를 본 사람이라면 이 시기에 절대 서울에는 투자하지 않았을 것이다. 그리고 서울의 버블 인덱스는 2014~2015년에 바닥을 찍는다. 서울 아파트 투자의 최적의 시기는 2014년이었던 것이다. 

입주물량이 늘어나도 매매지수와 전세지수가 상승하는 경우도 있고, 반대로 입주물량이 감소해도 매매지수와 전세지수가 하락하는 경우도 있음. 입주 물량은 매매가 및 전세가에 영향을 미치는 여러 요소 중 하나에 불과하다는 사실을 잊지 말 것!

특히 1990년대 초반에 지어진 아파트들 중에는 바닷모래로 지은 아파트들이 꽤 있다. 건축 붐 때문에 모래 부족 현상이 계속되자 바닷모래를 불법으로 채취해 염분도 제거하지 않고 공사장에 넘기는 일이 비일비재했기 때문이다. 그래서 한동안 바닷모래 파동 때문에 시끄러웠던 적도 있다. 

위기가 정말 빨리 온다면 2019년에 올 수도 있다. 그러나 가능성은 상당히 낮다. 확률적으로 봤을 때 다음 위기는 2020년 초반에서 2021년 후반 사이에 올 가능성이 크다. 아마 2019~2020년 사이에 피크를 칠 확률이 높고 1년 정도의 가을을 보낸 뒤 2020~2021년 후반쯤에 위기가 찾아와 정말 추운 겨울을 보내게 될 것으로 예상한다. 정확한 예측은 아닐지라도 미래를 대비하면서 준비하는 사람과 그렇지 않은 사람 사이에는 분명한 차이가 있을 것이다. 


3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
 단순히 사이클이나 감에 의존하지 않고 여러 데이터를 통한 빅데이터 부동산투자가 가능한 점이 좋았다. 


4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
 금리, 신용경색, 버블 지수 등 기가 막힌 데이터를 알게 되었다.
 대출, 소득, 입주 물량까지 데이터가 완벽하게 분석된 점이 훌륭하다.
 팩트폭행이라는 말처럼 팩폭을 가진 과학적인 부동산 투자 전략이 가능하게 하는 책이다.
 투자 타이밍과 지역 선정을 할 수 있게 하는 이 책은 투자자의 길벗이 됨이 마땅하다.

5. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?
 인구와 투자의 미래 - 홍춘욱