1.저자 및 도서소개
- 백원기 - '절대 망하지 않고 경제적 자유를 얻겠다'는 삶의 목표를 세웠다. 2005년부터 만 2년간 200권의 책을 읽고 부동산 투자를 해법으로 결정한 뒤, 온오프라인을 통해 투자공부에 매진했다. 2007년 초부터 부동산을 매입하기 시작해 2년간 20채를 마련한 후 목표를 이루었다. 이후 지금까지 800권 이상의 책을 읽으며 수많은 실전 투자를 통해 부동산의 흐름과 투자의 숨은 원리를 깨우친 저자는 70여 채 이상의 부동산을 사고팔고 임대하고 관리하며 노후 걱정 없이 살고 있다. 이제는 경제 문제가 아닌 건강 문제에 관심을 가지게 되면서 필요한 이들을 위해 건강 상담을 한다.
- 도서소개 - 2009년 출간한 노후를 위해 집을 저축하라 는 소액으로 부동산투자를 통해 안정적인 수익을 얻을 수 있는 획기적인 방법으로 알려지며 많은 사람들 사이에 입소문이 났다. 절판된 이후에도 책을 구하고자 하는 사람들의 문의가 쇄도하고, 중고 책이 정가의 10배가 넘는 가격에 거래되는 것은 물론, 투자자들 사이에서 사본까지 도는 등 인기를 이어갔다. 노후를 위해 집을 이용하라 는 현재 내로라하는 부동산투자 고수들을 있게 한 책, 부동산 가치투자의 정석이라 불리는 그 책 의 2016년 전면 개정판이다.
2.내용 및 줄거리
- 사업은 아무리 열심히 해도 리스크가 있습니다. 그래서 사업가가 아닌 자산가가 되기로 결심했습니다. 그 후 여러 투자서를 읽으며 부동산투자라는 구체적인 길을 정했습니다. 저는 이와 관련된 강의, 세미나, 저자 강연회에 참석했고, 각종 사이트와 카페의 온라인 모임에 참여했으며, 닥치는 대로 책을 구입해 읽으면서 어마어마한 양의 정보를 수집했습니다. 2004년부터 2006년까지 3년간 투자에 대해서만 생각하고 공부했던 것 같습니다. 그리고 본격적으로 2007년 2월부터 수많은 부동산을 찾아 실전매매를 시작했습니다. 부동산 가격이 하락하던 시기였음에도 불구하고 2009년 2월까지 투자한 결과, 투자금 대비 2배의 수익을 올렸습니다. 이 책엔 그 2년간 20여 개의 부동산을 일반 매매와 경매를 통하여 매입하면서 겪었던 사례와 노하우를 담았습니다.
- 저는 소형 아파트와 빌라에 투자하는 것이 좋다고 봅니다. 역세권이라면 더욱 좋습니다. 다만 원룸 오피스텔은 내재가치가 낮기에 투자처로서 적합하지 않습니다.
- 건설된 지 15년이 된 15평형, 대지지분이 7평인 아파트를 매입했습니다. 그 지역 땅값은 평당 2,000만 원. 그렇다면 1억 4,000만 원 가치의 땅과 건물을 구입한 것입니다. 건물값은 350만 원(건축비 평당가) x 15평/2(건물의 감가상각 기간을 30년으로 볼 때 이미 절반인 15년이 지났으므로) 로 계산하면 나옵니다. 2,625만 원. 이 아파트의 잔존가치는 1억 6,625만 원인 겁니다. 그런데 이 아파트 가격이 1억 원 이라면 당연히 투자할 가치가 있겠지요.
- 저는 은행 정기예금보다 2배 이상의 수익률이 보장될 때 투자하라고 권합니다.
- 흐름을 파악하는 눈 - 부동산 정보는 신문과 책, 온라인상에 있지만 해답은 현장에 있습니다. 친구를 만나거나 업무차 새로운 지역에 갈 일이 있다면 반드시 그 지역 부동산 중개소에 들러야 합니다. 이것이 습관화되어야 합니다. 어느 지역에 대해 조사할 때는 반드시 3곳 이상의 부동산 중개소를 방문하세요. 1년에 부동산 중개소 100곳을 방문하겠다는 목표를 세워보는 것도 좋습니다. 지금 당장 사지는 않는다고 해도 일단 중개소에 들어가 이 지역에 1~2명이 살 만한 소형 아파트나 빌라가 많은지 적은지, 세는 잘나가는지, 가격은 어느 정도 되는지, 향후 개발계획이 있는지 등에 대해 물어본다면 1곳에서 15분이면 충분합니다. 집을 보여주겠다고 하면 방문해서 보는 것도 좋습니다. 이 모두가 공부입니다.
- 종합 일간지의 유명 애널리스트 중 3명 이상이 공통으로 추천하는 주식에만 투자했는데도 1년 만에 투자금이 반 토막이 났다고 고백한 사람도 있습니다. 기억하세요. 고급 정보는 신문에 실리지 않습니다. 인간은 미래를 예측할 수 없습니다. 미래는 신의 영역입니다.
- 특히 확정되지도 않은 호재를 남발하기도 합니다. 영종도의 경우, 수많은 개발사업의 MOU 체결이 확정된 것처럼 알려졌지만 지금은 거의 무산되어 하늘도시 아파트값이 하락했고, 수많은 투자자가 소송 중에 있습니다.
- 내가 매입한 하나의 부동산은 내 친구이며, 동반자이며, 사업이며, 기업이며, 현금을 낳는 황금오리이며, 과실을 맺는 나무입니다. 저는 부동산을 평생 보유하라고 말합니다.
- 성공적인 인생을 살아가는 데 있어서 중요한 것 중 하나는, 자신의 직업에 충실히 임하여 자신이 좋아하고 잘하는 일에서 전문가가 되는 것입니다. 자신을 행복하게 만드는 일을 찾고 하고 있는 일과 그 분야에서 1인자가 되는 것을 목표로 하세요. 그리고 남는 20%의 시간과 노력을 경제 공부와 투자 공부에 할애하면서 기회가 생길 때마다 현금을 부동산 자산으로 바꾸는 일을 반복하는 것이 최고의 재테크입니다.
- 세금이 비싼 오피스텔 - 즉 매매가가 1억 원이라면 오피스텔은 460만 원(세금 4.6%), 아파트는 110만 원(세금 1.1% 전용85m2주택형이하)을 내야 하는 것이지요. 저는 오피스텔이나 도시형 생활주택에 투자하는 것을 반대합니다. 활용도가 떨어지기 때문입니다.
- 투자 원칙으로 세웠던 역세권, 소형, 방 2개, 대도시, 높은 전세가율 등을 고수한 것은 이후 이어졌던 투자에도 좋은 결과를 가져왔습니다.
- 저는 동탄역을 중심으로 걸어서 10분 거리(약500m)인 지역을 원으로 그리고 그중 가장 가격이 저렴한 아파트를 매입하라고 조언했습니다. 당시 T 아파트와 K 아파트의 프리미엄은 1억 원이었지만 같은 거리에 있던 Z 아파트를 구입했고, 현재는 프리미엄 가격이 같아졌습니다.
- 급여통장이 있는 은행에 방문해 마이너스통장을 만들어두는 것이 좋습니다. 인터넷뱅킹이나 스마트폰뱅킹을 활용하길 권합니다.
- 바보가 천재를 이길 수 있는 방법은 간단합니다. 전업투자자가 되지 말고 계속해서 직장생활을 하면서 1~2년 동안 모은 월급으로 부동산을 1채씩 구입해가는 것입니다. 단, 대출은 받지 말고 전세를 끼고 삽니다. 대출이 없으니 10년이든 20년이든 보유하는 것이 가능합니다. 1억 원짜리 아파타의 재산세(보유세)가 1년에 10만 원 정도이니, 보유 시 큰 비용이 소요되지도 않습니다. 그렇게 10년, 20년 꾸준하게 투자해가길 바랍니다. 바보가 천재를 이기려면 꾸준함과 기다림이 필수입니다.
- 경험으로 얻은 지식만이 진짜다 - 누군가는 부동산투자를 실행하지 않는 이유로 돈이 없기 때문이라고 변명합니다. 2008년 5월, 저는 매매가 6,500만 원의 아파트를 샀습니다. 얼마가 들었을까요? 전세 5,000만 원, 기본 융자 1,300만 원을 승계받았기에 실제로는 투자금으로 200만 원이 들었습니다(융자는 24년 상환이라 원금과 이자로 매월 12만 원이 나갑니다). 취득세와 중개수수료, 법무사 비용까지 포함해 375만 원이 든 겁니다. 계약금 650만 원을 넣고 잔금을 치르는 날, 돈을 내는 것이 아니라 전 주인에게서 오히려 돈을 돌려받았습니다. 매매가가 높은 부동산을 마련했다고 성공적으로 투자했다고 할 수 없습니다. 내가 가진 적은 액수로 투자할 수 있는 물건을 찾아낸다면, 그래서 작게나마 수익을 낼 수 있게 되었다면 이는 어마어마한 능력이 됩니다. 이 능력으로 조금 더 큰돈이 생겼을 때 더 좋은 투자르 할 수 있기 때문이지요. 따라서 경험적 지식을 쌓는 것이 중요합니다. 잃을 게 없는 투자 로 조금씩 경험을 쌓아간다면 누구나 고수가 될 수 있습니다. 고수가 되려면 반드시 부동산을 사고파는 경험을 해야 하겠지요. 행여 부동산을 잘못 구입했습니까? 그럼 매입한 가격에 되파십시오. 당신이 부동산 10채를 팔아보았다면 당신은 이미 준고수입니다. 지금 당장 1,000만 원으로 투자할 수 있는 물건을 찾아보세요. 서울의 골목, 지방의 어느 곳이든 뒤지고, 밤잠을 뒤척이며 고민하고 생각한 뒤 결정하세요. 부동산을 매입한 후 분석하고 판단해보면서 좋은 투자였는지 되돌아보세요. 그런한 과정이 당신을 한 계단 더 높이 올려줍니다. 사봐야 알 수 있습니다. 두려움을 떨치고 경험해봐야 합니다. 저는 경매에 대해 6개월간 공부한 뒤 계속 입찰을 했습니다. 연속으로 실패하다 보니 나중엔 오기가 생겨 낙찰이 목표가 되었던 것 같습니다. 결국 7번째에 낙찰을 받았습니다. 첫 투자에 성공해서 낙찰-경락잔금 대출-소유권 이전-명도-새로운 세입자에게 세 놓기 까지 마쳤습니다. 이 과정에서 6개월간 책으로 공부한 것보다 훨씬 더 많은 것을 체득할 수 있었습니다. 하지만 저와 함께 경매 수업을 들으며 공부를 시작한 친구들 중 대부분은 그때까지도 입찰은 한 번도 하지 않고 권리분석 공부에 매진하고 있었습니다. 어려운 유치권이나 분묘기지권 등 특수 사례에 대해 배우기만 했지요. 잘 모르고 입찰했다가 손해를 보면 어떻게 하나? 하는 불안감과 두려움 때문이었던 것 같습니다. 그들은 2년 동안 열심히 공부만 하다가 경매 세계를 떠났습니다. 솔직히 저는 경매가 무조건 좋다고 생각하지 않습니다. 사실 2년 정도만 경매를 했고 그 후에는 급매 부동산을 사는 편이 더 좋았습니다. 그래서 지금은 경매를 권하지 않습니다. 물론 이는 개인의 선택입니다. 분명한 것은 경매든 일반 매매든 무조건 본인이 직접 경험해야만 알 수 있다는 것입니다. 철저히 분석하고 리스크가 없다면 시도하고, 도전해야 합니다. 경험이 쌓이고 더 많이 알게 되면 두려움이 사라지고 다른 사람들이 보지 못하는 특별한 기회를 잡을 수 있게 됩니다. 이 세상에서 성공한 사람은 수많은 실패를 해본 사람입니다. 시도하고 도전했기에 실패를 할 수 있는 것입니다. 한 번도 실패하지 않은 사람은 한 번도 도전하지 않은 사람입니다.
- 만약 100만 원을 들여서 도배와 장판, 조명까지 교체한다면 여기에 든 비용을 능가하는 가격으로 세를 내놔도 임차인이 들어옵니다. 그저 세를 비싸게 놓을 목적으로만 수리를 하는 것은 아니지만, 이 집에 내 가까운 친구, 혹은 자녀가 들어와 살 것이라고 생각하면서 쾌적하고 아름답게 집을 정돈한다면 당연히 그렇지 못한 집들에 비해 먼저 세가 나갈 겁니다.
- 리더Leader 는 리더Reader 다 라는 말이 있습니다. 앞에서 사람들을 이끌어가기 위해서는 그만큼 책을 많이 읽어야 한다는 뜻이겠지요. 좋은 책을 찾고 싶다면 다독해야 합니다. 다독을 하다 보면 좋은 책을 고르는 혜안이 생깁니다. 책 1,000권이 대학교 4년의 학습량과 같다는 이야기가 있습니다. 특정 분야에 대해 깊이 파고들어 계속 공부하다 보면 어느 순간 지식과 지식이 연결되어 머릿속이 밝아지는 느낌이 들 때가 있습니다. 지식에 지식이 쌓여 지혜로 업그레이드되는 순간입니다. 여기에 도달하면 다른 사람이 보지 못하는 것을 볼 수 있고, 다른 사람이 생각하지 못한 것을 상상할 수 있습니다. 매일 2가지 이상의 경제신문 읽기를 권하니다. 그 날의 주가, 환율, 금리, 미국의 주가 등을 다이어리에 꾸준히 기록해보세요. 그 날의 주요 경제와 부동산 기사 제목도 정리해보세요. 기사를 작성한 사람이 누구인지 살펴보는 것도 중요합니다. 투자자라면 꾸준히 경제신문을 읽어야 하며, 착실하게 기록하는 습관을 들여야 합니다. 이를 통해 거시경제를 볼 수 있는 안목을 갖추는 것이 궁극적인 목표입니다. 자본이 거의 없어도 지식 하나만으로 돈을 벌 수 있는 시대입니다. 투자를 통해 기필코 부를 쟁취하고 싶다면, 좋은 강의를 듣고 유익한 사람들을 만나고 책을 구입하는 데에 돈을 아끼지 말아야 합니다. 이런 일들에 시간을 투자해야 합니다.
- 결론적으로, 부동산은 시간을 먹고 자랍니다. 시세차익을 바라는 투기를 하지 마십시오. 부동산은 물가상승률을 먹으며 자랍니다. 희망을 잃지 말고 작은 부동산이라도 1~2년마다 1채씩 구입해서 깨끗하게 수리하고 임대를 하세요. 그 부동산이 스스로 자랄 것입니다. 부동산투자 시 좋은 아파트만 떠올리지 말길 바랍니다. 세상에는 크고 화려한 꽃도 있지만 작고 단아해 보이는 꽃도 충분히 아름답습니다. 항상 수익률을 기반을 생각해야 합니다. 투자금 대비 수익 창출이 가장 중요합니다. 가능한 한 적은 금액으로 투자할 수 있는 남들이 거들떠보지 않는 물건에 투자하시기 바랍니다. 대중과 반대로 가는 것이 정답일 때도 많습니다. 재테크의 기본은 절대 잃지 않는 것입니다. 투자한 상품의 가격이 하락하는 일은 절대로 있어선 안 됩니다. 안정성을 투자의 제 1 원칙으로 삼으세요. 그리고 적성에 맞는 직장에서 열심히 일을 하며 아끼고 저축한 돈으로 꾸준히 투자한다면 누구나 부자가 될 수 있다는 사실을 잊지 말길 바랍니다. 더 위대해지기를 두려워하지 않길 바랍니다. 더 위대해져서 이제는 나뿐 아니라 남을 돕는 사람이 되었으면 합니다.
- 풍족한 노후를 위한 대안들 - 서울 아파트 팔고 경기도 상가주택에 살기. 서울 아파트 세 놓고 외국에서 살기. 대도시 아파트 세 놓고 지방에서 살기. 전원주택 소형 여러채로 지어서 살기.
3.나에게 어떤 점이 유용한가?
부동산에 대한 현실적인 방법들이 유용하다.
4.이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
흐름을 파악하는 눈을 가지는 법을 알게 되었다. 경제기사 2가지 이상을 봐야겠다(현재는 매일경제와 한겨레를 보고 있다. 한국경제도 구독해야겠다). 다이어리에 그 날의 주가, 환율, 금리, 미국의 주가를 기록하자. 책을 항상 곁에 두고 읽자. 경험으로 지식을 얻자. 나만의 원칙을 지키고 희망과 믿음을 갖자. 선한 현자가 되자.
5.연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?
부동산 투자의 정석 - 김원철
'도서리뷰' 카테고리의 다른 글
| 타이탄의 도구들 - 팀 페리스 (0) | 2018.04.19 |
|---|---|
| 계속하게 만드는 하루관리 습관 - 케빈 크루즈 (0) | 2018.04.19 |
| 부자아빠 가난한 아빠 - 로버트 기요사키 (0) | 2018.04.18 |
| 보도 섀퍼의 '돈' (0) | 2018.04.18 |
| 돈이 없어도 내가 부동산을 하는 이유 - 안신영(미소영) (0) | 2018.04.18 |
