휴머로이드

1. 저자 및 도서소개
겸손, 돈읽녀, 드리머, 바를공반운, 보리나무, 상상력부자, 아이리쉬, 풍백, 플레이야데스 9명 공저.
도서소개 - 일반매매, 분양권, 경매, 공매, 임대사업까지 내 집을 좀 더 일찍 마련하는 9가지 방법


2. 내용 및 줄거리
- 상상력부자
효율적 시간 관리를 위한 '1.2.3 메모 일기'
시간 관리를 하고자 한다면 스케줄 관리표를 작성하는 것이 좋다. 그런데 그보다도 나는 일기 쓰는 것을 더 추천한다.
쓰는 방식은 간단하다. 하루 세 줄로 그날을 요약하는 것이다. 
1번 오늘 그냥 한 일을 쓴다.
2번 오늘 잘못한 일을 쓴다.
3번 오늘 잘한 일을 쓴다.

- 바를공반운
2주택자도 양도소득세 비과세 적용을 받을 방법이 있다.
1. 첫 주택 구매 후 1년이 지나서 두 번째 주택을 구매할 것
2. 첫 주택을 2년 이상 보유할 것
3. 두 번째 주택을 구입하고 3년 이내에 첫 주택을 매도할 것

- 돈읽녀
나는 지금 살고 있는 이 빌라를 경매로 1억1,000만 원에 낙찰받았다. 그중 8,700만 원은 경락잔금대출을 받았는데, 대출 금리는 1년에 3% 정도이므로 한 달에 나가는 이자는 약 22만 원이다. 반면에 이 집에 이사 오기 전까지 나는 월세를 35만 원씩 냈다. 그 집은 방이 하나였고, 지금은 세 개다. 장기적으로 봤을 때 원리금을 갚을 능력만 된다면 대출을 받아서라도 내 집을 빨리 마련하는 것이 유리하다는 결론이 나온다. 

나만 해도 2014년에 1,500만 원으로 투자를 시작해서 4년이 지난 지금 순자산은 약 8,000만 원 정도다. 투자에 게을러서 일 년에 한두 건씩만 겨우 해온 나도 1,500만 원으로 4년 만에 8,000만 원을 벌었는데, 성실한 투자자라면 3,000만 원으로 10년에 몇 억을 못 벌리가 없다. 

낙찰받은 것이 아파트라면 경매가 진행되면서 밀린 관리비 중 공용부분을 내야한다(일반관리비는 x).

결국 잔금납부기일을 일주일 앞두고 신용대출까지 끌어다가 무사히 잔금을 치렀다. 그 이후로는 입찰하기 전에 반드시 대출부터 정확하게 알아보는 것을 원칙으로 삼고 있다.

지난 3년 동안 나는 이런 식으로 소액투자를 반복했고 현재는 주택 일곱 채를 보유한 다주택자가 되었다. 그중 세 채는 경매로, 나머지는 일반매매로 매입했다. 내가 살던 옥탑방은 월세와 각종 공과금을 합한 주거비가 한 달에 약 45만 원 정도 나왔는데, 일차 목표는 그 주거비를 메울 만큼의 월세를 받아보자는 것이었다. 결과적으로 그 목표는 빌라 세 채에서 나오는 월세로 달성했고, 기간은 채 2년이 걸리지 않았다. 

- 드리머
당시에는 잘 몰랐지만 돌이켜보니 우리가 아파트를 매수한 2013년 말은 수도권 대세상승의 초입이었다. 미분양이 남아 있는데도 시세가 상승할 수 있느냐고? 소위 말하는 악성 미분양(준공 후 미분양)이라면 건설사의 부실로 이어질 수 있어 위험하지만, 일반 미분양은 아무런 문제가 되지 않았다. 그 뒤로 나는 미분양 아파트에 대한 생각을 바꾸게 되었다. 실거주를 위한 내 집 마련이 목적이라면 이렇게 대규모 공급으로 인해 쌓였던 미분양이 점차 감소하는 양상을 보일 때 괜찮은 입지의 미분양 물건을 매수하는 것도 좋은 전략이라고 생각한다. 

선착순 분양을 진행하는 모델하우스에 방문하게 된다면 상담직원에게 혹시 회사보유분 중에서 좋은 물건이 남아 있지는 않은지 넌지시 물어보자. 대부분은 없다고 하겠지만 간혹 의외로 좋은 층의 물건을 소개해 주는 경우도 있다. 물론 맨입으로는 절대 소개받지 못할 테지만, 만에 하나 기회를 얻게 된다면 약간의 비용을 지불하더라도 로열층 물건은 계약하는 것이 좋다. 

공급물량 정보는 이런 사이트를 통해 수집한 후 본인이 직접 정리하는 것이 가장 좋다고 생각하지만, 그것이 어렵다면 인터넷에서 정보를 찾아도 된다. 최근에는 자신이 수집한 공급물량 정보를 친절하게 지역별로 정리해서 올려주는 분들도 많이 있다. 인터넷에 '아파트 공급물량' 또는 '입주물량' 등의 키워드로 검색을 해보자. 조금만 노력하면 자기가 원하는 지역의 향후 2~3년 치 공급물량을 손쉽게 파악할 수 있을 것이다. 이 한 번의 경험 이후로 나는 매수 여부를 판단할 때 반드시 매도 시점의 공급량을 따지게 되었다. 그리고 그것은 나으 투자 제1원칙으로 굳어졌다. 그 덕분인지 몰라도 투자 실패에 대한 불안감이 많이 줄었다. 

- 풍백
세입자의 전입신고와 은행의 근저당이 같은 날 실행된다면 우선권은 하루 차이로 은행에게 먼저 돌아간다는 뜻이다. 전세로 들어가게 되면 계약할 때만 등기부등본을 떼어 보는 것이 아니라 들어가고 일주일 쯤 뒤에 한 번 더 떼어 봐야한다. 혹시나 집주인이 나 모르는 사이에 대출을 받았는지 모를 일이니까.

싼 전세가 가능한 이유는 이미 경매 넘어간 집에 전세를 들어가기 때문이다. 문제는 가짜 임차인들 때문에 원래 첫 번째로 돈을 받아가야 할 은행이 손해를 본다는 점이다. 그런 이유로 이미 경매로 집이 넘어간 걸 뻔히 알면서 들어오는 세입자에게는 배당을 해주면 안 된다며 은행들이 '배당배제신청'을 하는 경우가 많아졌다. 그래서 요즘은 이렇게 '싼 전세'에 입주했다가 보증금을 못 돌려받고 나가는 사례가 늘어나고 있다. 하지만 부동산 중개인들은 여전히 "이 정도 금액은 최우선변제로 보호를 받으니 괜찮다"라며 계약을 성사시키는 경우가 많은 것으로 알고 있다. 그러다가 보증금을 돌려받지 못하면 아무도 책임져 주지 않는다. 돈이 없을수록 내 돈을 지키기 위해서 부동산 공부를 해야 한다. 

우리 부부는 적정 대출을 8,000만 원, 마지노선은 1억5,000만 원 이내로 정했다. 원리금을 상환하느라 생활에 지장을 받지 않으면서 45살까지 목표 자산(8억)을 모을 수 있는 금액을 계산한 결과였다. 

1억 원 미만 빌라를 낙찰받아서 취득세, 수리비, 매도 중개수수료를 내고, 단기보유세율로 인한 양도소득세까지 빼고 나서 500만 원을 남기려면 시세보다 1,500만 원은 싸게 낙찰받아야 했다. 

부동산 투자를 한다고 무조건 경제적.시간적 자유인이 되는 건 아니란 걸 깨달았다. 오히려 투자자는 자영업자에 가깝다는 생각이 들었다. 계속 물건을 검색하고, 조사하고, 수리하느라 돈도 시간도 많이 든다. 투자 고수들도 연 4,000만 원에서 5,000만 원 벌면 선방이라고 했다. 30억 부자 등 실제로 만나 보니 순자산은 5억 원에서 10억 원 사이인 경우가 많다. 

호재는 절반만 믿어야 한다는 것이다. 이사 갈 집을 결정한 것은 살기 편한 곳이라는 확신 때문이기도 하지만 송도-청량리 간 GTX의 C노선이 이곳을 지난다는 호재 때문이기도 했다. 인천에서는 송도와 관련된 호재라면 꼭 진행이 될 거라고 생각했다. 실제로 인천시는 송도에 UN산하기관인 녹색기후기금(GCF) 이 입주하는 조건으로 GTX 조기착공을 약속했었다. 하지만 4년이 지난 아직까지 타당성 검사만 하고 있다. 

신중하지만 꾸준하게... 4년 만에 8채 주인 되다. 800만 원으로 시작한 첫 투자는 두 번째, 세 번째 투자 기회도 안겨 주었다. 1년 뒤에 첫 번째 집의 시세가 상승하면서 그만큼에 대해서만 추가대출을 받아 두 번째 물건을 매입했다. 다시 2년 뒤에는 첫 번째 집의 전세가가 오르면서 올려 받은 전세금으로 세 번째 물건을 매입했다. 그리고 다음 해에는 두 번째 물건 역시 전세가가 많이 오른 덕분에 올려 받은 전세 재계약금으로 그 다음 집을 사게 되었다. 이런 식으로 우리가 보유한 집은 금방 여덟 채로 불어났다. 금방이라고는 했지만 1년에 매입한 집은 한두 건 정도이고, 사실은 매일 살림하고 아기 키우는 것이 일상이었다. 아이가 잠들면 매일 하던 대로 신문과 책을 읽거나 부동산 관련 데이터들을 살펴본다. 부동산 투자를 직접 해보기 전에는 투자라는 것이 매우 스펙터클한 '사건'인 줄 알았다. 하지만 실제로 시작하고 나니 투자는 작은 일을 꾸준히 지속하는 '일상'이라는 느낌을 받았다. 그렇게 2013년도 하반기부터 이 글을 쓰고 있는 2017년 하반기부터 약 4년의 시간이 지나자 순자산(현재 평가액에서 대출 및 보증금을 제외한 금액)은 약 5억 원이 되었다. 팔 때의 세금이나 중개수수료 등을 빼고 친정의 빚을 일부 갚더라도 우리 부부의 1차 목표인 4억 원은 달성했다고 생각된다. 거의 1년에 대략 1억 원씩 자산 상승이 있었던 셈이다. 이렇게 단기간에 자산이 늘어난 것은 99%가 상승기를 잘 만난 운 덕분이다. 그리고 나머지 1%는 내가 이것이 운이라는 걸 알고 있다는 점 덕분이다. 집을 사려고 할 때마다 소심하게 계속 되묻는다. '모든 게 잘못돼도 감당할 수 있는 금액인가?' 가지고 있는 일곱 채의 아파트 모두 비슷한 과정을 거쳐 매입했다. '여기서 더 떨어지지는 않겠지? 급매가 맞나? 급매인 이유가 뭐지?' 등등 끊임없이 되묻고 의심했다. 잘 아는 지역에, 주부인 내가 여기서 살고 싶다는 마음이 드는 아파트만 골랐다. 다른 지역도 꾸준히 둘러보지만 매입 결정을 내리고 보면 결국 눈 감고도 훤해서 확신이 드는 곳이 낙점되었다. 그 확신은 돈이 없을 때 꾸준히 책과 뉴스를 읽고 부지런히 부동산을 보러 다녔던 경험에서 나온 것이었다. 

타이밍을 놓치지 않으려면 꾸준히 동네 부동산 중개사무소부터 둘러보는 게 제일이라고 생각한다. 현장에 몸담은 사람들이 가장 빠르게 움직이기도 하고, 급매가 나오면 바로 알 수 있기 때문이다. 동네 아주머니들이 괜히 모여서 수다 떨고 있는 중개사무소가 있는데, 그런 곳이 숨겨진 급매 물건을 갖고 있는 경우가 많았다. 
맘카페에 어느 아파트가 살기 좋은지 질문을 올리면 실제 거주민들의 생각을 잘 알 수 있다. 어느 아파트를 더 선호하는지, 어떤 호재가 진행되고 있는지뿐만 아니라 어느 아파트가 공동배관 공사를 했는지까지 앉은 자리에서 알 수 있었다. 
투자의 타이밍은 부동산 강의를 통해 알게 되었다. 강의를 본격적으로 듣기 시작한 시기는 집을 다섯 채까지 마련한 2015년 봄부터였다. 강의를 듣고서야 왜 집값이 오르고 내리는지 알 수 있었다. 바로 수요와 공급, 즉 수급(需給)이었다. 향후 어느 지역에 얼마나 많이 집을 지을 예정인지 알기 위해 '부동산114' 사이트의 '분양' 메뉴나 전국의 부동산 흐름을 한 눈에 알 수 있는 'KB부동산'의 'KB부동산 통계정보' 코너를 자주 들여다보고 있다. 


- 보리나무
준공업지역도 매도하기 좋은 곳 중 하나다. 준공업지역에서는 건축을 할 때 용적률이 최고 400%까지 가능한데, 이는 2종일반주거지역이 최고 250%, 3종일반주거지역이 최고 300%인 것과 비교해 높기 때문에 수익률이 좋다. 

분양전환 임대아파트에 주목하자. 처음 분양전환 임대아파트 매물에 투자했을 때는 새로운 세상을 만난 느낌이었다. 임대아파트라서 주변가보다 시세가 억눌려 있다가 일반매물로 전화되면 단기간에 가격이 오르는 것을 보고 '이건 무조건 성공하는 투자 방법이구나'라고 생각했었다. 최초의 일반분양이라 주택임대사업자로 등록하면 취득세가 면제되는 혜택도 있다. 그러나 모두가 수익을 본 건 아니다. 분양전환 매물의 위험성은 첫째, 잔금을 치르고 등기까지 하는 동안 공실인 상태로 유지되는 경우가 많기 때문에 그 사이에 투자금이 많이 들 수 있다는 점이다. 또한 분양전환이 비슷한 시기에 이루어지므로 그 단지 내에 한꺼번에 전월세가 풀려서 임대가가 하락할 가능성이 있다. 

비싼 물건을 싸게 사는 '급매 협상의 기술'
전세 낀 24평 아파트를 사기 위해 매도인과 밀당을 하는 중이었다. 매도인은 3억 원을 요구했고 나는 2억9,000만 원을 제시했다. 집 상태가 그리 좋지 않았기 때문에 수리비를 생각하면 값을 더 주기 곤란했다. 양쪽이 생각하는 가격의 간극이 줄어들지 않자 나는 새로운 대안을 제시했다. 중도금으로 1,000만 원을 더 줄테니 2억9,000만 원에 파시고, 대신 잔금은 전세계약 만료 시까지 늦춰 달라는 것이었다. 매도인은 고심하더니 결국 승낙을 했다. 자금 사정이 좋지 않아 당장 중도금을 조금이라도 더 받는 것이 매도 금액을 올리는 것보다 나았기 때문이다. 하지만 실제로는 내가 원하는 프레임 안에서 상대가 선택하게 만든 것이다. 내 입장에서는 중도금은 총 금액에 포함된 것이라 부담이 없고, 잔금 기한을 늦추면 그 사이에 전세가가 올라서 투자금을 최소화할 수 있다. 거기에 전세가 만기될 때 새로 전세를 들이면 올려 받은 전세금을 통해 투자금을 회수할 수 있다는 이점도 있었다.

임대차계약서의 특약사항에 3만 원 혹은 5만 원 이하의 소모품에 대해서는 임차인이 직접 수리한다는 항목을 넣으면 신경 쓸 일이 훨씬 줄어든다.

투자의 가장 큰 무기는 '진심'과 '뚝심'
지금은 그냥 당당하게 투자자라고 밝히고 물어본다. 한 지역에 여러 채를 매입하거나 좋은 매물만 있으면 당장 매입하겠다는 믿음을 주면 중개사가 우리를 대하는 태도가 달라짐을 느낄 수 있다. 급매물이 많이 나오면 우리가 모두 소화하지 못하지만, 투자를 하는 지인들이 많으니 주변에 살 사람을 언제든 연결해 줄 수 있다는 믿음을 주었다. 이러면 좋은 매물이 나왔을 경우 나에게 우선적으로 연락이 오게 된다.

누수나 임차인 문제 등 크고 작은 어려움이 생기더라도 적극적으로 헤쳐 나가보자. 누구나 겪는 어려움이려니 하고 넘기다보면 어느새 맷집이 강해진 자신과 마주하게 될 것임을 확신한다.


- 겸손 
여러 가지 요인들이 공매 투자의 진입장벽으로 작용한다. 그러나 바로 그렇기 때문에 오히려 공매를 잘 공부하면 돈을 벌 수 있는 것이다. 남들은 포기하기 때문에 경쟁이 조금 덜 하다. 경쟁이 덜 하면 나눠먹을 게 좀 더 많이 생기기 마련이다. 여러분은 이 장벽을 뛰어 넘으셔야 한다. 

초보자라면 굳이 어렵게 가지 말자. 아주 쉽다. 선순위 임차인이 있는 물건을 피하면 된다. 

보통 공매로 낙찰을 받은 후 명도가 잘 이뤄지지 않아서 명도소송으로 가게 되면 6개월 정도가 걸리므로, 차라기 입찰을 할 때 6개월치 이자를 미리 감해서 입찰가를 쓰는 것이다. 예를 들어, 똑같은 물건인데 경매에 나왔을 때 입찰가를 1억8,000만 원 정도로 정했다고 하자. 그 물건이 공매에 나왔다면 그보다 6개월치 이자만큼 금액을 낮춰서 입찰하면 되는 것이다. 대출이자가 월 50만 원 정도로 예상된다면 6개월치에 해당하는 약 300만 원만큼 낮춰서 1억7,700만 원에 입찰한다. 운 좋게 두 달 만에 명도가 된다면 나는 4개월치 이자를 번 셈이다. 물론 가격을 낮추면 그만큼 패찰할 가능성이 커진다. 하지만 그러면 어떠한가. 물건은 계속 나오므로 자꾸 입찰하다보면 언젠가는 낙찰이 된다. 어차피 공매는 인터넷으로 입찰할 수 있으니 편리하지 않은가. 다만 조심할 것은 낙찰이 되지 않는다고 해서 내 원칙을 져버리는 것이다. 패찰을 반복하다보면 조바심이 난다. 낙찰을 받고 싶어 입찰 가격을 조금씩 올리게 된다. 그러다가 덜컥 낙찰이 되고 나면 그제야 제정신이 돌아온다. 내가 실수했음을 깨닫게 된다. 내 첫 공매 낙찰이 그러했다. 


- 플레이야데스
지역별로 매매 및 전세에 대한 수요가 매우 다르다. 예를 들어 경상북도 안동시의 경우는 수요자들이 전세로 살기보다 매매를 선호하는 경향이 있다. 반면 전라남도 여수시의 경우는 매매를 하기보다 전세로 살기를 선호하는 경향이 있다. 이처럼 지역마다 특색이 다르기 때문에 전국의 매매 수요를 동일한 잣대로 분석하기에는 다소 무리가 있다. 적정 수요량을 측정하기 위해서는 지역별 특성을 파악하고 그에 따라 접근해야 하기에 여간 어려운 일이 아니다. 
이처럼 데이터 분석은 단순히 숫자만 보는 게 아니라 다양한 원인을 분석하고 지역별 특성을 반영하는 복잡한 과정이다. 

그 지역의 수요에 딱 맞는 적정한 입주물량이 어느 정도인지는 시군구마다 평균연령과 증가하는 세대수에 따라 다르지만, 대략 인구수의 0.5% 또는 가구수의 1%를 기준으로 하면 어느 정도 들어맞는다. 이 상수는 과거의 매매가격 증감률이 변화되는 시점과 입주물량률(인구수 또는 가구수)을 비교해 보면서 찾아낸 수치이다. 위 표에서 보듯 천안시의 적정 입주물량은 분기별 642세대이다. 하지만 그와 비교해서 상당히 많은 입주물량이 205년 10월 이후에 대기하고 있음을 알 수가 있다. 2015년 10월은 '2015년 3분기'에 속해 있는데 이때에는 한창 입주물량이 많이 예정되어 있다. 부동산 가격이 보합세이거나 또는 하락할 수 있음을 쉽게 예견할 수 있다. 
입주물량과 함께 살펴보아야 할 것은 미분양주택 현황이다. 앞으로 당분간 입주예정 아파트가 없다면 미분양이 감소할 테지만, 입주예정 아파트가 있다면 미분양은 더욱 심해질 것이다.
참고로, 주택정보포털을 이용하면 더욱 다양한 정보를 확인할 수 있으니 한 번씩 들어가 보는 것도 도 좋다. 

1. 저자 및 도서소개
김기원(리치톡톡) - 전문적인 컨설팅을 제공하고 싶은 마음과 재테크에 대한 개인적인 관심에서 부동산 공부를 시작했다. 그러나 공부를 하면 할수록 자신을 포함해 많은 사람이 감(感)과 카더라에 의지해 투자를 결정하는 현실에 답답함을 느꼈다. 결국 객관적인 지표로 시장에 대응하기 위해 직접 데이터를 분석하기로 했다. 수학과 컴퓨터공학을 전공한 실력을 발휘해 부동산 빅데이터 분석 시스템인 리치고(RichGo)를 개발했다.
도서소개 - 전국 930만 아파트 빅데이터에서 찾아낸 가장 과학적인 투자 전략


2. 내용 및 줄거리
부동산 공부를 하면서 확실히 깨달은 점이 하나 있습니다. 제대로 공부한다면 부동산 투자가 평범한 사람들에게 가장 성공 가능성이 높은 재테크 수단이라는 것 말입니다. 우리 주변의 부자들 중 상당수가 부동산 투자 고수라는 것이 이를 증명해 줍니다. 부자들 대부분이 부동산 자산 비중이 높고 실제로 부동산을 통해 자산 증식을 해왔던 것이지요. 

나는 그보다 1년 전인 2016년 5월쯤에 속초가 뜰 것을 예견할 수 있었다. 거래량 데이터를 보고 속초가 뜰 것을 알아차렸다. 

월간 KB주택가격동향 시계열 자료에는 총 68개의 엑셀 시트가 있다. 나도 이 자료를 다 보지는 않는다. 이 중 핵심 자료 몇 개만 봐도 충분하다. 내가 주로 보는 대분류는 주택가격지수, 주택가격대비소득비율, 주택구입능력지수, 주택구입잠재력지수, 오피스텔통계, 시장동향 등이다. 

투자는 내 통제력과 영향력 안에 있는 것만 해야 한다. 

2016년 말에도 신한은행, 국민은행, 하나은행, 우리은행, 농협은행 등 5대 은행장은 하나같이 2017년 부동산 시장의 폭락을 경고했다. 하지만 실제 집값은 어떻게 되었나? 서울, 수도권, 부산 등을 중심으로 굉장히 많이 올랐다. 5대 은행장들의 예측과는 정반대의 결과가 나온 셈이다. 금융에 관해선 누구보다 잘 아는 은행장이, 그것도 한두 명이 아니라 다섯 명이 같은 미래를 예견했는데 쉽게 무시하고 지나갈 수 있는 사람이 얼마나 될까. 그러나 최고의 금융 전문가들조차 금리 인상과 관련해서는 잘못된 견해를 갖고 있는 경우가 많다.

미국이 금리를 올리면 한국이 할 수 없이 따라 올리고, 그러면 해외 자본이 다 빠져나가 한국의 자산 시장이 다 폭락한다는 논리 구조는 처음부터 끝까지 매우 빈약한 것이다.
현상이 복잡할 때는 항상 본질을 꿰뚫어 봐야 한다. 금리를 인상하는 이유는 본질적으로 경기가 좋아지기 때문이고, 그만큼 자신감이 있기 때문이다. 경기가 좋아지는데 주가와 부동산 시장이 어찌 폭락할 수 있겠는가. 

가파르게 상승하던 금리가 한 분기 이상 이뤄지지 않는다면 금리 인상의 끝 지점에 도달했다고 판단하면 된다. 그리고 이거은 이제 자산 시장의 호황이 끝나간다는 신호다. 이때가 되면 공격적인 투자자들도 위험 자산 정리를 본격적으로 준비해야 한다. 

금리 인하를 시작한다는 이야기는 경기가 좋지 않다는 뜻이다. 당연히 이 시기에는 부동산이나 주식 같은 투자 자산의 상황도 좋지 않다. 늦긴 했지만 가능하다면 빨리 주식과 부동산을 처분해야 한다. 
보수적인 투자자라면 이 시기에는 초우량 채권에 투자하는 것이 좋은 전략이다. 안전하면서도 7~12% 정도의 중수익이 가능하기 때문이다. 공격적인 투자자라면 차라리 달러에 투자하는 게 현명하다. 대한민국의 경제가 어려운 시기에는 결국 환율이 올랐기 때문이다. IMF 위기때도 그렇고, 서브프라임 사태 때도 원/달러 환율은 급등했다. 

금리 인하 하반기 시기는 전체 금리 사이클 중에서 기간이 가장 짧다. 보통 몇 개월에서 길어봐야 1년이 조금 넘는다. 이 시기는 최악의 비관이 세상을 지배한다. 말 그대로 사람들이 못 팔아서 안달이 나는 시기이기 때문에 정말 현명한 투자자라면 이 시기에 적극적으로 투자한다. 워런 버핏이 2008년 말 ~ 2009년 초에 그랬던 것처럼 말이다. 

주택버블 인덱스가 70%를 넘어서면 위험신호로 받아들이고 리스크 관리에 들어가야 한다고 생각한다. 

2017년 대출위험 인덱스는 82%다. 사상 최대의 대출 규모라고 하지만 대출의 위험도는 양호한 편임을 알 수 있다. 다만 지수가 계속 안정적으로 관리될 거라고는 확신할 수 없다. 언젠가 대출위험 인덱스가 다시 130%를 넘는 시점이 올 수도 있다. 바로 그때가 개인과 기업 모두 부채를 줄이고 리스크 관리에 들어가야 하는 시점이다. 

신용경색 인덱스 지수가 150을 넘으면 곧 심각한 위험이 들이닥친다고 이해하면 된다. 지수가 135쯤이 되면 위험 자산을 정리하는 방향으로 준비해야 하는 것이다. 
2017년 9월의 신용경색 인덱스는 89%로 신용경색과는 거리가 멀다. 아주 가까운 기간 안에 커다란 위기가 올 가능성은 희박하다. 몇 월 위기설이니, 2018~2019년에 대폭락이 온다느니 하는 과장된 공포에 휘둘릴 필요는 없어 보인다. 다만 리스트 관리 차원에서 신용경색 인덱스의 흐름을 꾸준히 모니터링할 필요는 있다. 과거를 보면 지수가 150을 돌파하고 1년 후쯤에 어김없이 커다란 위기가 들이닥쳤으니까. 그리고 설사 위기가 닥치더라도 세상이 끝난 것 같은 공포에 질릴 필요는 없다. 위기 발생 후 1년 안에 아파트 매매가는 바닥을 다지고 다시 오르기 시작했으니 말이다. 
신용경색 인덱스로 경제 위기의 징후를 미리 알 수 있음. 
최소한 2018~2019년에는 경제 위기 없음!

앞으로 2~3년간의 미래는 과연 어떤 시기와 가장 비슷할까? 바로 2003년 말부터 2005년 초반이다. 2003년 10.29 부동산 정책은 2017년 8.2 부동산 정책과 닮았다. 또 2005년부터 한국의 금리가 인상되기 시작했는데, 지금도 2017년 11월 30일에 금리 인상이 시작되었다. 그런 만큼 과거 2003년 10월부터 금융위기가 터지기 직전인 2008년 8월까지의 시도별 플라워차트를 보는 일은 지금의 우리에게 많은 도움이 될 수 있다. 이렇게 놓고 보니 금융위기가 끝나고 2009~2013년 정도까지 왜 서울, 경기, 인천 지역의 가격이 가장 크게 조정받았는지 알 것 같다. 돈이란 자연스럽게 저평가된 곳으로 흘러가게 되어 있다. 그래서 금융위기가 끝나고 고평가된 수도권은 상당 기간 조정 기간을 거쳤던 것이고, 버블이 별로 없었던 지방의 5대 광역시 등은 금세 상승세를 탈 수 있었던 것이다. 특히 이 시기 부산의 차트를 보면 매매가와 전세가 모두 하락했음을 알 수 있다. 자산 시장의 여름이 부산과는 상관이 없었던 것인데, 눈 밝은 투자자라면 이 사실을 저평가의 신호로 받아들이고 금융위기 이후 부산에 집중 투자했을 것이다. 
2010~2014년 매매가가 큰 폭으로 하락했던 서울, 인천과 달리 지방의 광역시들은 단기간의 조정은 있었지만 큰 폭의 변동성 없이 안정적으로 가격이 상승해왔다.

2017년에 사상 최대의 입주 물량이 들어왔던 충남은 2018년에도 거의 비슷한 양의 엄청난 물량이 대기하고 있지만 다행히 2019년에는 입주 물량이 대폭 감소한다. 그렇게 때문에 충남의 전세수급지수는 2018년에도 약세를 보이다가 연말로 갈수록 반등을 할 것으로 판단이 된다.

버블 인덱스가 말해주는 것처럼 서울 아파트 가격이 본질 가치 대비 가장 비쌌던 시기는 2008년이다. 이 버블의 크기를 본 사람이라면 이 시기에 절대 서울에는 투자하지 않았을 것이다. 그리고 서울의 버블 인덱스는 2014~2015년에 바닥을 찍는다. 서울 아파트 투자의 최적의 시기는 2014년이었던 것이다. 

입주물량이 늘어나도 매매지수와 전세지수가 상승하는 경우도 있고, 반대로 입주물량이 감소해도 매매지수와 전세지수가 하락하는 경우도 있음. 입주 물량은 매매가 및 전세가에 영향을 미치는 여러 요소 중 하나에 불과하다는 사실을 잊지 말 것!

특히 1990년대 초반에 지어진 아파트들 중에는 바닷모래로 지은 아파트들이 꽤 있다. 건축 붐 때문에 모래 부족 현상이 계속되자 바닷모래를 불법으로 채취해 염분도 제거하지 않고 공사장에 넘기는 일이 비일비재했기 때문이다. 그래서 한동안 바닷모래 파동 때문에 시끄러웠던 적도 있다. 

위기가 정말 빨리 온다면 2019년에 올 수도 있다. 그러나 가능성은 상당히 낮다. 확률적으로 봤을 때 다음 위기는 2020년 초반에서 2021년 후반 사이에 올 가능성이 크다. 아마 2019~2020년 사이에 피크를 칠 확률이 높고 1년 정도의 가을을 보낸 뒤 2020~2021년 후반쯤에 위기가 찾아와 정말 추운 겨울을 보내게 될 것으로 예상한다. 정확한 예측은 아닐지라도 미래를 대비하면서 준비하는 사람과 그렇지 않은 사람 사이에는 분명한 차이가 있을 것이다. 


3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
 단순히 사이클이나 감에 의존하지 않고 여러 데이터를 통한 빅데이터 부동산투자가 가능한 점이 좋았다. 


4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
 금리, 신용경색, 버블 지수 등 기가 막힌 데이터를 알게 되었다.
 대출, 소득, 입주 물량까지 데이터가 완벽하게 분석된 점이 훌륭하다.
 팩트폭행이라는 말처럼 팩폭을 가진 과학적인 부동산 투자 전략이 가능하게 하는 책이다.
 투자 타이밍과 지역 선정을 할 수 있게 하는 이 책은 투자자의 길벗이 됨이 마땅하다.

5. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?
 인구와 투자의 미래 - 홍춘욱

1. 저자 및 도서소개
알프레드 아들러 - 자유도 행복도 모두 '용기'의 문제이지 환경이나 능력의 문제는 아니라고 하며 그렇기에 아들러 심리학을 '용기의 심리학' 이라고도 부른다.
도서소개 - 자유롭고 행복한 삶을 위한 아들러의 가르침. 행복해지려면 '미움받을 용기'도 있어야 한다. 그런 용기가 생겼을 때, 우리의 인간관계는 한순간에 달라질 것이다.

2. 내용 및 줄거리
아들러 심리학은 용기의 심리학일세. 자네가 불행한 것은 과거의 환경 탓이 아니네. 그렇다고 능력이 부족해서도 아니고, 자네에게는 그저 '용기'가 부족한 것뿐이야. 말하자면 '행복해질 용기'가 부족한 거지.

간단히 말해 한 발 앞으로 내미는 것이 무서운 거지. 현실적인 노력을 하고 싶지 않다, 지금 누리고 있는 즐거움 - 예를 들면 놀거나 취미를 즐기는 시간 - 을 희생해서까지 변하고 싶지 않다. 즉 생활양식을 바꿀 '용기'가 없는 거라네. 다소 불만스럽고 부자유스럽지만 지금 이대로가 더 편한 거지.

행동의 목표
1. 자립할 것
2. 사회와 조화를 이루며 살아갈 것
위의 행동을 뒷받침하는 심리적 목표
1. 내게는 능력이 있다는 의식을 가질 것
2. 사람들은 내 친구라는 의식을 가질 것

모든 고민은 인간관계에서 비롯된 고민이다.
모든 사람에게 미움을 받지 않는다는 건 부자유스러운 동시에 불가능한 일일세.
자유를 행사하려면 대가가 뒤따르네. 자유를 얻으려면 타인에게 미움을 살 수밖에 없어.
인간관계의 카드는 언제나 '내'가 쥐고 있다.

유대교 교리를 보면 이런 말이 있네.
"내가 나를 위해 내 인생을 살지 않으면, 대체 누가 나를 위해 살아준단 말인가?"
누구를 위해 사느냐고 하면 당연히 자네를 위해 살아야겠지.
우리는 궁극적으로 '나'를 생각하며 사는 거라네.

우리는 능력이 부족한 것이 아니라네. 그저 '용기'가 부족한 거지.

유대교 교리 중에 이런 말이 있네. "열 명의 사람이 있다면 그 중 한사람은 반드시 당신을 비판한다. 당신을 싫어하고, 당신 역시 그를 좋아하지 않는다. 그리고 그 열 명 중 두 사람은 당신과 서로 모든 것을 받아주는 더없는 벗이 된다. 남은 일곱 명은 이도저도 아닌 사람들이다." 

"모든 고민은 인간관계에서 비롯된 고민이다"
"인간은 지금 이 순간부터 변할 수 있고 행복해질 수 있다"
"문제는 능력이 아니라 용기다" 라고 갈파하는 아들러 심리학은 그야말로 
고민 많은 청년이었던 제 세계관을 완전히 바꿔놓았습니다.


3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
 요근래 인간관계에 지친 나에게 위로가 되고 용기를 불어넣어주었다.


4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
 남에게 미움받는다는 걸 생각해보지 못했다.
 타인의 삶을 살고 있던 나에게 나를 위한 극약처방이 되어준 책이다.
 나 자신을 위한 삶. 멋지다. 내가 꿈꾸던 인생이 아들러의 가르침을 받아 다가올 거 같다.


5. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?
 나는 내일을 기다리지 않는다 - 강수진